דירה בבאר שבע

[לביא]

הבן הולך ללמוד ב 4 שנים הקרובות באוניברסיטת בן גוריון. עלה רעיון לקנות שם דירה. רוב החברים שלו בשכונה ד. הסתובבתי וראיתי כ 15 דירות. רוב המקומות מאוד מוזנחים, מאוד יקרים (יחסית) או גם וגם. למישהו יש תובנות, מכיר דירות או מתווכים ישרים? אפשר גם בפרטי או בטלפון 054-4382475. תודה. לביא.

[ishc]

פיספסת את הרכבת, לאבי יש שתי דירות בקרבת האוניברסיטה. את ההשקעה שם כבר גילו והמחירים עולים בהתאם.
דירה שנקנתה לפני שנתיים ב-280K היום כבר נמכרת סביב ה-400K

[nezero]

פיספסת את הרכבת, לאבי יש שתי דירות בקרבת האוניברסיטה. את ההשקעה שם כבר גילו והמחירים עולים בהתאם.
דירה שנקנתה לפני שנתיים ב-280K היום כבר נמכרת סביב ה-400K

את הרכבת הראשונה הוא פספס אבל לא בטוח שאין עוד רכבות בהמשך....

דירות שיכון במצב סביר נמכרות כאמור סביב 400 אלף
בהנחה שהדירה מתאימה לשלושה שותפים, אפשר להשכיר אותן סביב 2500 ש"ח לחודש.
החזר שנתי 30000 שח.
תשואה ברוטו על ההשקעה בסביבות 7.5 אחוז- לא רע.
בנוסף לא לשכוח שהשוק רק הולך להשתנות לטובה בעקבות הקמת עיר הב"הדים, מעבר של מחנה גלילות לאזור שליד עומר ומעבר חיל התקשוב לאזור שליד האוניברסיטה בבאר שבע.

בקיצור כסף על קניית דירה לדעתי לא תפסיד בבאר שבע רק תרוויח. נכון שהמכירים היו פעם הרבה יותר נמוכים אבל מי אמר שהם לא ימשיכו לעלות.
צריך סבלנות במציאת דירה טובה, קרובה לאוניברסיטה ובעלת פוטנציאל.
בהצלחה

[אביעד פ.]

צר לי חבר, ב-400 אתה יכול לקנות דירת 56 מטר במרחק סביר מהאוניברסיטה, שלא שופצה מעולם.
אתה יכול להשכיר אותה בלי לשפץ בעד 2000 שקלים.

דירות 3 שותפים בסביבת האוניברסיטה מתחילות מ-600. השכירות היא באזור ה-3000. תשואה של 6%. לא כדאי.

כמובן שיש יוצאי דופן, ניתן לקנות דירה ב-600, להשקיע עוד 50-60 בשיפוץ ולהשכיר אותה גם ב-3500 במידה והיא קרובה לאוניברסיטה. אבל אלו הם היוצאי דופן, מה גם שנכון להיום, יש יותר ויותר דירות של משקיעים בבאר שבע, ופחות תושבים אורגניים מסביב לאוניברסיטה. נכון להשנה, בבניין שאני גר בו שחולק גדר עם האוניברסיטה (30 שניות מהשער) יש 3 (!!) דירות של משקיעים שלא הושכרו בכלל.

חד משמעי יש יותר דירות לסטודנטים מסטודנטים, חד משמעי בכל שנה בעלי דירה נשארים עם דירה ריקה או יורדים למכירי זנות באזור אוקטובר (חבר טוב שבבעלות משפחתו כמה דירות נשאר השנה עם 2 דירות ריקות).

אז רכבת או לא רכבת, ההשקעה הזאת לא כל כך כדאית ולא כל כך בטוחה כמו פעם. לדעתי האישית. יש מקומות מתפתחים אחרים שאולי כדאי לשקול להשקיע בהם.

[hogi]

לביא,
הבן הולך ללמוד 4 שנים וסביר שיברח אח"כ מב"ש [לעיתים קרובות כבר בשנה השלישית חלק מהחבר'ה מעדיפים לחזור למרכז ביחוד שיש שירות רכבות יחסית יעיל ומאוד קרוב לאוני' ועוד מעט יוכפלו המסילות.] אז למה לך להתחתן עם העיר הזו? דירה לא קונים לארבע שנים, בטח לא במצב הלא ברור של השוק היום.

ובמבט כולל על השקעה בנדל"ן מתוך ניסיון רב שנים:
א. שוק הדירות להשכרה בבאר שבע נמצא מזה מספר שנים על הכוונת של משקיעי כורסא [משקיעים שאינם מקצוענים]. כפי שאמרו לך כאן - השוק רווי כרגע.
ב. שוק הדירות להשכרה נמצא תחת מתקפה רגולטורית מכיוון שאטיאס רוצה דירות לחרדים בזול. לכן בוצעו בשנה שעברה שינויים במיסוי כך שעל מחיר קניית הדירה נוספים מיסים ועל מחיר המכירה נוספים מיסים. אם אטיאס ישאר בממשלה יתכן וינמיכו גם את רף הפטור ממס הכנסה ואולי גם יעלו את ה-10% שנמצא כרגע מעליו. בד"כ כשעושים חישובים פופוליסטיים של תשואה על נכס לא לוקחים בחשבון את כל העלויות הנלוות של המיסוי וגם לא את עלות המתווך והעו"ד בקניה והמכירה.
ג. דירה היא נכס אבל באיזורים המדוברים ובמצב הבניינים שם דירה יכולה בקלות להפוך לנאחס. מי שמדבר על תשואה של 6-7% לא לוקח בחשבון את השיפוץ הנדרש, את הצינורות המתפוצצים, את דוד השמש הרקוב, את הקירות הנוזלים בחורף. הוא גם לא לוקח בחשבון סטודנטים שרבים בינהם ועוזבים את הדירה, מערכת משפט והוצאה לפועל אימפוטנטית לחלוטין ובד"כ פרו דיירים ואנטי בעלי דירות, תקופות שהיא ריקה וכו'. עכשיו, אני לא יודע איזה חינוך טכני הבן קיבל ממך - הבן יגור בדירה ואולי ידע לטפל בכל הדברים הללו בעצמו או שהוא יצלצל ויגיד: 'אבא, הצינור יתפוצץ, מה לעשות'? ואתה לך תחפש אינסטלטור בעיר שאתה לא מכיר או אחרי יום עבודה תיכנס לאוטו ותיסע לטפל לבד בבעיה. ומה יהיה כשהוא יסיים ללמוד ? מי יטפל לך בנכס בשלט רחוק? מתווך?
ד. שוק השכירות בארץ מכניס תשואה ממוצעת של 3-4% בשנה גג [בדוק ובדוק מאוד!] אם וכאשר יש תשואה גבוהה מזה שכוללת בחשבון את כל המרכיבים אותם הזכרתי למעלה, יש לכך סיבה - המחיר הגבוה מהממוצע הארצי מתמחר סיכון יותר גבוה. לדוגמא: במשך שנים משקיעים חילקו דירות וקיבלו תשואה גבוהה מאוד אבל התשואה תימחרה סיכון שהפיצול אינו חוקי, ובחלק מהמקרים אנחנו רואים היום שהגיע זמן החשבון. אין כמובן שום בעיה להגיד 'לי זה לא יקרה' ו-'יהיה בסדר' או 'אני מוכן להסתכן כדי לקבל תשואה גבוהה יותר', אבל צריך לקחת את זה בחשבון. אגב - מי שמוכן לקחת סיכון יכול לקנות היום אג"ח חברות עם תשואה גבוהה הרבה יותר מדירה ובלי כל הבלגן הנלווה אליה.
ה. אני לא מבין גדול ברכבות ובפיספוס שלהן אבל אף אחד לא יכול לומר ולדעת לאן הולך שוק הנדל"ן בבאר שבע או בארץ. למתלהבים - די שנזכיר שגם בארה"ב, בבריטניה, בספרד וכו' חשבו שמחירי הנדל"ן רק יעלו. אפשר להוסיף גם את כל החוכמולוגים בעיני עצמם שהשקיעו ברומניה ובחורים לא ידועים אחרים במזרח אירופה...
המחירים בב"ש יכולים אכן לעלות אבל הם גם יכולים לרדת. עיר הבהדים לא תשפיע כהוא זה על השכונות מסביב לאוניברסיטה, אף נגד או קצין לא יביא לשם את המשפחה שלו ועם רכב צמוד, הסעות קבועות, רכבות יעילות - רבים יחזרו לישון בבית [הנסיעה על חשבוננו כמובן].
אני חושב שיש רק סיבה אחת לקנות דירה במצב היום [בכל מקום בארץ] - אם אתה הולך לגור בה הרבה שנים ולא ממש מעניין אותך אם המחיר שלה יעלה או ירד.

[MR BIG]

כולכם כתבתם מתוך הרגש וידע תאורטי בלבד. לי יש נסיון מעשי .

דירת 4 חדרים , מתאימה לשלושה סטודנטים , משופצת מהיסוד כחדשה + ריהוט מלא!! במיקום טוב לסטודנטים :

נקנתה לפני שנתיים ב-490 , היום המתווכים רצים אחריי שאמכור להם ב- 580!
בנתיים , היא הושכרה עד היום ב- 3600 ש"ח לחודש. עם הוצאות אחזקה של 1532 ש"ח על כל התקופה.
החודש אני מציע אותה שוב להשכרה לשנה הבאה .... לאור אוירת המחאה והרצון לסגור חוזה , רק - 3,300 ש"ח לחודש.

תעשו את החשבון לבד....

מי שמעוניין לשגור דירה "בוננזה" מדוגמת ל-3 סטודנטים , שייצור קשר:

אייל
052-8747414

אפשר לשלוח הודעה בפרטי ....


ולמי שרוצה לקנות דירה בבאר שבע :

כשמחפשים דירה להשקעה בבאר שבע צריך לדעת על מה להסתכל....- גם לי לקח זמן ללמוד את זה.
ראיתי איזה 30 דירות עד שמצאתי את שלי....
מיקום , מצב הבניין , שכנים בעייתיים , מצב בגג , מצב הדירה , מצב הנרקומנים בשכונה , קרבה לאוניברסיטה וכו'....
החוכמה היא לקנות דירה של "שגר ושכח" משופצת ומדוגמת - הכנסת דיירים...ויש לך שקט!! בלי התעסקויות....

[לביא]

תודה לכולם על התגובות. החכמתי. בינתיים הבן מצא כנראה דירה ויחתום חוזה שכירות לשנה הקרובה. כבר אין דחיפות... נחפש לאט לאט. אני לא מבין גדול אבל נראה לי שכפי שכתב צחי, כלכלית זה כבר לא כל כך משתלם...