מכירת דירה - ייעוץ מבעלי ניסיון [ארכיון]

צפייה בגרסה מלאה : מכירת דירה - ייעוץ מבעלי ניסיון

ishc

14-03-12, 10:44

אוקיי, אני מוכר את הדירה שלי.
פנו אלי מס' מתווכים והציעו כל מיני הצעות כאלו ואחרות. כולם רוצים בלעדיות ודרשו ממני 2% + מע"מ.
מצד אחד אני לא לחוץ, מצד שני אני גם לא רוצה למשוך את זה כמו איזה מסטיק.
האם ללכת עם מתווך ולתת בלעדיות? האם העמלה היא מקובלת או שיש טעם להתמקח?

amos

14-03-12, 10:51

לא לתת בלעדיות בשום אופן
תן למספר מתווכים לעבוד על הדירה ותגיד להם שאם הם ימכרו אתה משלם 1% ולא יותר

Pageup

14-03-12, 10:59

בבלעדיות, גם אם יבוא בנאדם מהרחוב ישירות אלייך תצטרך לשלם להם עמלה.
מעבר לזה שלא בהכרח הם יתאמצו וזה יכול להמרח לא מעט זמן. גם אם החלטת
על בלעדיות תגביל את זה בזמן ובתמורה למהלכים מוגדרים כמו פרסומים בעיתונים,
יום פתוח וכו' ובמידה והמתווך לא עומד בהגדרות (כולל לוחות זמנים) הבלעדיות
מתבטלת.
2% זה מאוד גבוה, תנסה להגיע ל 0.5% או 0.75% גם לשם אפשר להגיע.

hadtomer

14-03-12, 12:38

היי. אתה לא תאמין אבל פעם-לפני המון שנים אשכרה חשבתי ברגע של שעמום שבנדלן יש הרבה כסף, והלכתי לשבועיים לעבוד בסוכנות תיווך. זה חרא של דבר-ענף שמורכב מנוכלים.הסיפור הוא כזה-כל מתווך ירצה שתחתום לו בלעדיות. כלומר-רק הוא יכול למכור את הבית. אם מחר גיסתך רוצה לקנות את הבית? היא חייבת דרך המתווך. למה זה טוב? לכלום. אתה חוסם את השוק בפני מתווכים אחרים-ומה שאתה לא יודע זה שגם הם יראו את הדירה-ופשוט ישלמו עמלה למתווך שמחזיק בדירה שלך בבלעדיות. בהתחשב במצב שוק הנדלן-אין שום סיבה שתחתום בלעדיות. כיום-על כל דירה יש בוחטות של קופצים. שים לב היטב-מרגע שתפרסם ביד 2 או לוח אחר-יתקשרו אליך עשרות מתווכים. כולם ירצו בלעדיות. עובדתית-אם הביקוש כזה גדול-למה לתת רק לאחד?? המתווכים עובדים עם תוכנה-שמרכזת את כל הדירות למכירה בישראל. הדירה שלך עלתה בלוח יד 2? כל המתווכים בישראל יראו אותה. מישהו לקח אותה בבלעדיות? בתוכנה תופיע הערה שהיא בבלעדיות. כל המתווכים בכל מקרה יודעים עליך הכל. אל תקנה סיפורים ומעשיות-כל המתווכים יודעים שאתה מוכר וזה שוק ממש מטורף מבחינת רמת התחרות.. כולם מתחרים עליך אז למה שרק אחד ירוויח???? אל תשכח שלבלעדיות יש כמה חסרונות. ראשית - חתמת בלעדיות עם משה המתווך. ליעקב המתווך יש קונה שרוצה את הדירה. משה רוצה 3000 שקל עמלה מיעקב. ליעקב זה לא מתאים-אז יעקב יוריד את הקונה מהדירה שלך. שנית-בלעדיות מוגבלת בזמן-נגיד 3 חודשים. אם אחרי חודשיים המתווך לא יצליח למכור את הדירה שלך בסכום הרצוי הוא ילחץ-וילחץ אותך-ויסביר לך שהסכום שאתה מבקש גבוה מדי ושכדאי לך להתפשר. מי יפסיד עשרות או מאות אלפי שקלים??? - אתה.

מעבר לזה חשוב שתבין-את מה שאתה עושה-כלומר לפרסם באינטרנט-יעשה גם המתווך-הוא ימכור לך סיפורים שהוא משווק את הדירה.....מה משווק? איזה משווק? הוא מפרסם אותה ביד 2 כמו כולם. זה לא שיש לו שלט חוצות בנתיבי איילון. תעשה בדיקה-תתקשר לכמה דירות באותו אזור בלוח יד 2-ותראה שמדובר על כמה מתווכים-שכולם מפרסמים את אותה דירה. הסעיף הזה גם עונה על הקטע של לתת למתווך עמלה. כשמכרנו דירות המוטו תמיד היה "שהקונה ישלם עמלה"-זה תמיד עבד.את הדירה הקודמת שלנו לקח 4 חודשים למכור. בהתחלה כולם רצו בלעדיות. אחר כך כולם רצו עמלה. מהר מאוד כל מתווכי העולם באו אלינו עם קונים -ולא שילמנו שקל.

אתה תראה....מהר מאוד יתחילו לפנות אליך מתווכים גם בלי שיבקשו בלעדיות. הם יביאו אליך אנשים שכבר מצאו את הדירה שלך בכל מקרה בלוחות המקוונים. ויבקשו על זה כסף. לפחות הם יבקשו מהקונה ולא ממך....התפקיד שלך בסיפור הזה הוא להיות נחמד. לבוא ולומר שההזדמנות לרכוש את הבית שלך פתוחה בפני כל מי שרק רוצה. אל תיתן בלעדיות. כל מתווך עלי אדמות יכול להראות את הבית שלך- מה אכפת לך שמתווכים יעבדו בשבילך? אבל אין שום סיבה שתשלם על זה.

עוזי5555

14-03-12, 13:42

כולכם מדברים כמו ילדים ומדברים בולשיט.
מתווך -הכוונה לא לאיזה בחור שהתחיל את העבודה אתמול בערב ,אלא מישהו עם נסיון עתיר שנים וותק ,שיש לו קליאנטורה משלו ,עם שם ומוניטין בסביבתו ובעירו.
אני יכול להגיד לכם שאני מתעסק בתחום הזה , ואני עובד כמעט אך ורק על בלעדיות במשך הרבה מאד שנים , ברוב המוחץ של המקרים הלקוחות היו מבסוטים מאד ,וקיבלו את מה שהם שאפו אליו.
מבחינתם ,הם חסכו לעצמם טירטורים ,והפיכת הנכס שלהם סליחה על הביטוי "זונה" ,ברגע שאתה לא מרכז את כל הלקוחות הקיימים לדירה אצל מתווך אחד ,אלא פשוט מפזר בהסכמה את הנכס אצל כל המתווכים אז כל אחד לא ירצה שיעקפו אותו וכל אחד מהם יספר על הדירה בצורה קצת שונה ומעווטת כדי שהלקוח הפוטנציאלי לא ידע ולא יגלה את מיקומה המדוייק ומי בעליה.
בוא נניח ופירסמת מודעה למכירת הנכס..כמה לקוחות פוטנציאלים אתה חושב שכבר יש לדירה שלך באיזור הזה? ,בוא נצא מנקודת הנחה של 20 זוגות ,הרי אם מתווך אחד יעשה פירסום אגרסיבי וישווק את הנכס נכון ,כל אותם לקוחות פוטנציאלים בסופו של דבר יגיעו לפתח משרדו ויבקשו פרטים על הנכס ותמיד יקבלו את אותם הנתונים והפרטים המקסימליים עבור הנכס!!!
ואם כל אותם לקוחות לא ישכילו לרכוש את הנכס ,הם גם לא ישכילו לקנותו דרך שאר המתווכים , ואם יש בלעדיות לתקופה ארוכה בסופו של דבר יגיע הלקוח שיסכים לתנאי העסקה ,וכך יצא שבעל הנכס לא התעסק במכירה ולא בשוק שלה .(אלא אם כן המחיר לא ריאלי של הנכס ולא הייתי לוקח את הבלעדיות מהתחלה).
וכמתווך אני תמיד אדאג לתנאים של בעל הדירה מתוך מקום של נוחות ביטחון ויכולת.
אני לא אקח אף פעם בלעדיות אם לדעתי הנכס לא יכול להמכר -
א. מבחינה משפטית
ב.או שהמחיר לא ריאלי לשוק.
אני משקיע הרבה מאד כסף על פירסום כדי שלא יצא מזה כלום!!
בלעדיות היא השיטה הנכונה והנבונה למכירת הנכס ,הכל תלוי מי זה אותו המתווך!!
ודרך אגב כל מי שחושב שהשוק היום הוא טוב ועל כל דירה יש אין ספור קופצים טועה וטועה בגדול ,השוק היום בשפל והכוח עבר לקונים ולכן מי שלא יודע לנהל משא ומתן טוב (בתור מוכר) ,יכול להפסיד לכאורה הרבה מאד כסף ,חוץ ממתווכים ואנשים משועממים כמעט ואין אף אחד בשוק היום ,לכן צריך מתווך שיודע להביא את הלקוח בפינצטה ולנהל מו"מ נכון !
בהצלחה.

yorami1

14-03-12, 14:51

שניים ששייכים לתחום התיווך.שתי הכותבים האחרונים
האחד בעברו מתווך והשני בהווה מתווך

שתי עמדות שונות לחלוטין!

מה אמור מוכר הנכס לחשוב?

חומר למחשבה..................

hadtomer

14-03-12, 15:01

שניים ששייכים לתחום התיווך.שתי הכותבים האחרונים
האחד בעברו מתווך והשני בהווה מתווךשתי עמדות שונות לחלוטין!
לא היתי מגדיר את זה כ"בעברו מתווך". סתם עשיתי את זה שבועיים לפני המון שנים, לפני שנמלטתי על נפשי. מה שכן- שווה גם לקרוא את מה שעוזי כותב. יש לו מן הסתם ניסיון.

יואב פולס

14-03-12, 18:30

לעניות דעתי - תתחיל לבד, ובוודאי בלי בלעדיות לאיש.
תתחיל בזה שתחפש דירות עם מאפיינים דומים לשלך בסביבה ותלך לראות אותן. תראה מה היתרונות והחסרונות היחסיים של הנכס שלך. תבין בכמה "אפשר לסגור" את אותם נכסים ותגזור מזה כמה שווה הנכס שלך. תשקיע בזה זמן. התרגלנו לעשות מחקרי שוק ב 'זאפ' על מצלמה ששווה 1000 שקלים אבל על הדירה שלנו אנחנו חוסכים במשאבים.
תראה מה אחרים עושים בשביל שהנכס שלך ימשוך את הקונים. מסודר, נקי, קילופים בטיח - לתקן. את דלת הארון השבור - לתקן. אנחנו בענייני רושם. תמונה נעימה על הקיר, בלי עומס חפצים, זו ממש תורה שלמה. מטבח מסודר ונוצץ, (אם אתה יכול לתזמן אפיית עוגת שמרים - זה מצויין. לא צחוק, ריח אפיה של שמרים נותן תחושה ביתית ונעימה, משהו שרגשית מתחברים אליו בלי להיות מודעים למה), כלי נירוסטה מבריקים. חדר אמבטיה מסודר, מגבות תלויות יפה, אם יש וילון אמבטיה ישן ומגעיל - להחליף. אני לא צוחק.
תפרסם שבועיים +, ותנהל רישום מדוייק של כל מי שדיבר איתך, זה חשוב להמשך (סליחה עוזי).
אם אתה רואה שיש ביקוש מטורף, תעלה את המחיר לאט. אם אין אף טלפון - הגזמת.
תנהל רישום מדוייק של כל מי שניהלת עימו קשר. אם אח"כ תרצה לחתום על בלעדיות, תחריג מההסכם רשימה של כל מי שדיברת איתו. המתווך יסכים.
בעבור בלעדיות מתווך יסכים להפחית את דמי התיווך - גם כפונקציה של שווי הנכס, וכפונקציה של יכולת המיקוח שלך.
אל תתפתה למתווך שיבטיח לך לקחת רק מהקונה. אתה קונה שירות וכמו בהרבה מוצרים קנית בזול - קיבלת מוצר נחות.
אם למתווך יש שתי דירות זהות, הוא ינסה תחילה למכור את זו שעליה הוא מקבל יותר דמי תיווך.
אישית אני מרגיש שמתווכים הם לפעמים סוג של טפילים, ולמרות זאת אני מברך כל יום את המתווך שדרכו קניתי את הבית שבו אני גר היום, ושבלעדיו לא הייתי בעל נכס זה. זה מתווך שאני ממליץ עליו לחבריי, וסייעתי לו לסגור עוד עסקאות. רק שיהיה בריא.

כפי שכתבתי בהתחלה - תתחיל לבד, אם לא הולך, תסתייע באיש מקצוע.
אני מודע לאמירה של מתווכים שהם יכולים להשיג לך מחיר טוב יותר ממה שאתה תשיג לבד. עד היום אחרי 7 עסקאות מכירה שכולן היו בכוחות עצמי. באחת מהן נאלצתי לשלם למתווך עימו חתמתי על בלעדיות, וזאת למרות שאני סגרתי את העיסקה. מצד שני כשרציתי לקנות, פעמיים זה היה בעזרת תיווך, ובשתי הפעמים העסקאות היו מוצלחות מאוד. אולי זה לא מתנגש, אם עסקאות הקניה שלי היו כל-כך מוצלחות, העסקאות למוכר היו קצת פחות מוצלחות. זה משחק סכום אפס.

נ.ב. - כשתצטרך משכנתא לנכס הבא שאתה קונה...

טל חסיד

14-03-12, 18:49

לפני שנה השכרתי נכס מאד פופלרי לאיזור בוא הוא נימצא, שמתי מודעה ביד 2 ושלט להשכרה אם טלפון על המבנה. הגיעו בערך 400 איש (אני לא צוחק) לבדוק אם זה מתאים להם, וכמובן כל המתווכים באיזור הנ"ל. אחד המתווכים אמר לי שהוא תופר עיסקה שלא אוכל לסרב לה וגם לא אשלם לו כסף רק הצד השני ישלם. בלי תנאים מקדימים של בלעדיות וכו.
אותו מתווך עמד במילה שלו ולא היתה כל בעיה איתו ובאמת תפר עיסקה מעולה. לעומת זאת באו הרבה מתווכים קשקשנים שבילבלו לי את המוח וביזבזו לי המון זמן.
מה שאני ממליץ לך תבקש המלצות מאנשים שעבדו אם מתווכים באיזור שלך שהיו בסדר ותעבוד איתם ללא בלעדיות. אבל אתה יכול לעשות עוד משהו במקום בלעדיות לתת מחיר נידרש בעבור הדירה ואם זה מה שיסגר אתה תשלם עמלה X בעבור העיסקה.

בהצלחה טל

hogi

14-03-12, 21:24

צריך שתחשוב מכוון שונה -
א. עבדתי בחיי עם כמה עשרות מתווכים [!] - כמות הזבל האנושי היא רבה עוד יותר מאשר בעולם המוסכים. מתווכים ישרים ואמינים פגשתי גם פגשתי, אבל מעט מדי.
ב. שאלת הצורך במתווך קשורה בנכס עצמו ובך -
הנכס עצמו: - דירה קשה, איזור בעייתי - אתה צריך לקוות לעזרה מקצועית. הבעיה היא למצוא מתווך מקצועי. מידת המקצועיות שלו אתה יכול לדעת רק בדיעבד ולא כשאתה פוגש אותו. בנכס שגרתי או באיזור של 'פריים-לוקיישן' אתה המלך ולא חסרים קונים, ואז גם המתווכים יגיעו אליך. כפי שנאמר - במקרה כזה אתה עושה קצת סקר שוק, מברר בכמה מכרו השכנים, קובע לעצמך טווח מחירים, מפרסם ביד 2 והם כבר ירוצו אליך. אני נוטה לתת למתווך משהו גם אם הוא הגיע אלי - ובתנאי שהוא עשה משהו בעסקה, עזר לנהל משא ומתן הוגן בין הצדדים וכו'. כשאני פונה למתווך - אני משלם 1% וזהו!
לא יודע איפה הנכס ומה הפופולאריות שלו, אבל המחירים עכשיו קצת 'הצטננו' וגם רמת מהירות סגירת העסקאות האטה ביחס ללפני שנה-3 שנים. מצד שני השוק עדיין לא קפוא וזה זמן טוב למכור, לפני שירד יותר [לדעתי].
עכשיו אתה - עד כמה אתה מוכן ללמוד על הדירה שלך, להבין את השוק שבו אתה פועל? האם אתה מוכן לקבל טלפונים ועוד טלפונים, לעיתים הזויים, לפעמים לוחצים ומבישים? אם אין לך בעיה - אתה באמת לא צריך מתווך בשלב ראשון.

אגב, אמנם הודתי לאביך אבל עדיין לא אמרתי לך תודה על המושבים של ההונדה. מושב הנהג מורכב ושדרג לי את החיים. בזכותו גם העפתי לקיבינימט את כל הכסא ההידראולי המעפן של אספיר שהיה מורכב אצלי והרבה יותר נוח לי.

ishc

14-03-12, 21:34

תתחדש ( או תתישן על המושבים) הם באמת נוחים, פשוט לא נכנסים לסמוראי.
תודה לכולם על העצות והעזרה, אני חושב שאני אתחיל לבד ואראה את התגובות וההיענות של השוק, הדירה בכפ"ס אם זה משנה פה למישהו והוא יכול לתת לי הארות או הערות נוספות בקשר לעניין.
עוזי אני אשמח להתייעץ בך אם יהיה צורך וזה בסדר מבחינתך. זו פעם ראשונה שאני מוכר דירה, אחרי הפעם הראשונה שקניתי.
יואב, הרבה לפני שהפכת לסניף ג'יפולוג, אני חושב שהמשכנתא שלי גם ככה אצלך (אם אני זוכר נכון באיזה בנק וסניף אתה).
בקיצור תודה לכולם.

yoni 110

14-03-12, 22:43

לפני כחודש מכרתי דירה בעזרת מתווך.
הדירה פורסמה ביד 2 לכל אורך התקופה (3 חודשים כמעט), 90% מהשיחות היו מתווכים.
השוק מת!! למרות שקצת מתחיל להתעורר אבל עדין עם ישראל פוחד להוציא כסף ולבצע עיסקאות.

תתחיל ביד 2, המתווכים יגיעו לבד כמו זבובים לחרא :)
לגבי העמלה- כולם מתחילים ב2% ויורדים ל1-1.5% כולל מע"מ (או שחור)

איפה הנכס?

Saar

14-03-12, 23:30

בזמנו (לפני 4 שנים) מכרנו את הדירה לבד, פרסום ביד 2 וכל מי שהיה מעוניין הגיע לראות, גם מתווכים.
אני לא רואה סיבה הגיונית למסור את הדירה בבלעדיות למתווך זה או אחר.
מצד שני, את הבית הנוכחי קנינו דרך מתווך שהציע אותו בבלעדיות.
עד היום אני לא מבין למה....
סער

tomer wrx

14-03-12, 23:42

צחי שלחתי לך הודעה בפרטי

אני בעל משרד תיווך (הייתי חייב לציין )

חברים אתם לא יודעים כמה שטיות זרקתם כאן, איזה השוואות אתם עושים לנכס כנראה הכי יקר לכם.

אשמח בכיף להסביר לכל אחד ואחד באופן אישי את ההתרונות של מתווך טוב

איך מוצאים מתווך טוב?

זה ממש פשוט

הולכים לשכנים שמכרו/קנו דרך מתווך ושואלים את דעתם ממש כמו כל תחום אחר.

ללכת לכמה דירות באזור ולפי זה להעריך את מכיר הנכס זאת הטעות הנפוצה ביותר שיש,

יש היום אתר של המדינה שבו מרוכזות כל המכירות במדינה (הכל) לפי זה נעזרים המתווכים להעריך את הבית אבל לא רק לפי זה

אפשר לכתוב כאן דפים שלמים על איך למכור או לקנות נכס מי שירצה להתייעץ התייעצות חברית לגמרי מוזמן להרים לשלוח הודעה בפרטי ואני אחזור אליו

אבל את כל הקלישאות של לחמם או לאפות משהו בתור תשמרו לכל הפלצנים שלא מבינים כלום

הסוד האמיתי הוא בשיווק להגיע לכל אדם ואדם

דוגמא קטנה

ההורים שלנו או זוג מבוגר שלא כל כך יודע להכנס ליד 2 לא יראה את המודעה

אבל בעיתונים שמחולקים חינם יש סיכוי שכן

אבל גם העיתונים לא מגעים/מספיקים לכולם אז מפזרים בתיבות הדואר של התושבים גלויות עם פרטי/תמונות הנכס ואז מצליחים לתפוס עוד מעגל לקוחות

חברים תאמינו לי (אני בעצם מתווך אז אתם לא תאמינו;) ) זאת תורה שלמה כמו כל תחום בחיים

אשמח לדבר עם כל מי שחושש שישאיר לי הודעה בפרטי ואני אעשה לו סדר

תומר

עוזי5555

15-03-12, 00:52

אשמח לעזור ולייעץ , תשלח הודעה פרטית בשמחה!
בכל אופן אני יכול להגיד בביטחון מלא היום רוב רובם של הנכסים צריכים מתווך מקצועי! השוק לא שייך יותר למוכרים אי אפשר לחיות בפנטזיה שאפשר לקבל כל מחיר
והעובדה שמפורסמים נכסים דומים או באיזור של הדירה שלך ביד שתים לא מעידה על כלום! יד 2 הוא אתר חינמי וכל אחד תוקע מחיר איך שבא לו, והלקוחות כבר לא ״אוכלים״ את זה. היום הלקוחות כבר לא מלקקים ורודפים אחרי בעלי נכסים כמו שכבר נכתב פה, אלו דיעות ומחשבות שהיו תקפות מלפני המחאה שהיתה בקיץ, החוקים של אז השתנו מקצה לקצה!
אני הרבה שנים בתחום לפני עלית המחירים שהתחילה ב2008 השוק היה סטאנדטי מינוס, ואז רוב העסקאות היו מתבצעות ע״י מתווך!
ונכון להיום השוק צועד לכיוון הזה שוב!
נכון שאולי לא אוהבים לשלם למתווכים, ולא מעריכים את העבודה שלהם(״מה כבר עשית הראת לי דירה 10דק׳ ועל זה אתה רוצה x כסף״?)
אבל אם נעבור אפילו על התגובות שרשומות פה , כמה מכם עשו והודו שעשו עסקאות עם מתווכים ואף אחד לא אומר שהוא נדפק, אם תסתכלו אובייקטיבית על כל עסקה שעשיתם עם מתווך היא בטוח היתה עסקה טובה!
אני אישית לא חושב שדפקתי אנשים להיפך רק עזרתי ועשיתי אנשים מאושרים! שמברכים אותי עד היום ...
תאמת אין לי כוח ללמד אף אחד וכל אחד יעשה מה שבא לו!
גם לי יש נכס למכירה בראשל״צ ואני גר בראשל״צ ושמתי אותו אצל מתווך! המשרד שלי בחולון, ואין לי זמן להתעסק עם המגרש בראשל״צ.
שוב בהצלחה!

טל חסיד

15-03-12, 08:00

tomer wrx

15-03-12, 12:58

כל מה ששני(המתווכים) כתבו זה באמת נכון, אבל בשוק יש הרבה חאפרים ונוכלים ללא רשיון מתווכים ואפילו ללא עוסק מורשה סתם כסף צדדי כזה.
כמו בכל תחום עסקי, כספי גם פה צריך להזהר מנוכלים וחפרים.

טל

טל אתה לא יודע כמה אתה צודק

זה בדיוק כמו מוסך אני מהצפון ואת אחד הרכבים אני לוקח עד חולון משלם בנוסף לדלק קצת יותר אבל יוצא מרוצה

כמו כל תחום בחיים צריך לדעת לבחור

תומר