תהליך בניית בית-מה זה כרוך?

[avikkllk]

שלום,לאחר הפרשת השטח לבנייה בהרחבה מושבית
אני רוצה לדעת,איפה מתחילים ולאן זה הולך
מהבירוקרטייה ועד החלק המעשי למי משלמים ועל מה גם?

תודה לעוזרים

[amitaikl]

תצטרך כמה בעלי מקצוע:
1. עורך דין. עדיף למישהו שמתמחה בנדל"ן ולא חאפר. הוא אמור לכוון אותך לתקשורת עם גופים מוסדיים: רשות מקרקעי ישראל, מועצה מקומית/איזורית, מס רכישה, טאבו וכו'...
2. אדריכל. יתכנן לך את הבית. אמור לספק לך תוכניות וקונסטרוקציה בשיתוף עם קונסטרוקטור. אמור גם לתת פיקוח עליון
3. מפקח בניה. אמור לדאוג שהקבלן/קבלנים הנבחרים יעשו מלאכתם כראוי. יש לבדוק שיש לו פטיש 5 ק"ג בבגאז' של האוטו ושהוא מוכן להשתמש בו כדי לפרק דברים שלא נעשו כראוי
4. קבלן. אתה יכל לעבוד עם קבלן אחד שיביא קבלני משנה - פיתוח, שלד, אלומיניום, ריצוף, טיח וכו' או לעבוד ישירות מול קבלני המשנה

[Tsafrir]

תצטרך כמה בעלי מקצוע:
1. עורך דין. עדיף למישהו שמתמחה בנדל"ן ולא חאפר. הוא אמור לכוון אותך לתקשורת עם גופים מוסדיים: רשות מקרקעי ישראל, מועצה מקומית/איזורית, מס רכישה, טאבו וכו'...
2. אדריכל. יתכנן לך את הבית. אמור לספק לך תוכניות וקונסטרוקציה בשיתוף עם קונסטרוקטור. אמור גם לתת פיקוח עליון
3. מפקח בניה. אמור לדאוג שהקבלן/קבלנים הנבחרים יעשו מלאכתם כראוי. יש לבדוק שיש לו פטיש 5 ק"ג בבגאז' של האוטו ושהוא מוכן להשתמש בו כדי לפרק דברים שלא נעשו כראוי
4. קבלן. אתה יכל לעבוד עם קבלן אחד שיביא קבלני משנה - פיתוח, שלד, אלומיניום, ריצוף, טיח וכו' או לעבוד ישירות מול קבלני המשנה

נוסף לאדריכל שהוא המעצב של הבית ומכין את התכניות הארכיטקטוניות בהתאם לצרכי המזמין והמגבלות הנתונות, אחריו בשרשרת בא מהנדס הבניין (קונסטרוקטור). תפקידו לתרגם את התיכנון הארכיטקטוני על פרטיו השונים (קרניז כזה או אחר למשל) לתכניות עבודה הנדסיות עבור הקבלן כולל כתב כמויות מפורט. תכניות העבודה זו השפה שמובנת לקבלן ולמנהלי העבודה.

באשר למפקח הבניה, צריך לבדוק טוב טוב שהוא והקבלן ועובדיו לא מסתחבקים יותר מדי. זה עלול לבוא על חשבון הלקוח. מעבר לכך, למי שבניה זה לא מקצועו, מקפח בניה הוא דבר חיוני.

מעבר לכך, כדאי להמנע בכתב הכמויות מביטויים כמו "או שווה ערך". כאשר הלקוח מזמין פריט מסויים כגון סוג לבנים, ברזים, מרצפות, דלתות וכיוצ"ב הקבלן מחוייב לספק אותם לפי המפורט בכתב הכמויות. "או שווה ערך" פותח לו פתח לספק פריטים כראות עיניו וזה פתח לעימותים.

רצוי מאד לערוך סיורים באתרי בניה באזורך ולברר אצל הלקוחות הבונים שם האם הם מרוצים ממי שמבצע עבורם את התכנון והבניה.

בהצלחה!

[ש01]

עו"ד?
רק אם אתה מת לפרנס עוד מישהו (ויהיו הרבה..).
אדריכל טוב, שעובד באיזור ומכיר את הוועדה במועצה אזורית שלך (לא חייב להכיר אישית רק את הרצונות, גחמות והתעלקויות), ידע להכווין אותך לכל העלוקות, רשויות, ביוקרטיות וכד'.
הכי חשוב והכי ארוך זה התכנון. תראה שיש לך איתו שפה משותפת, אתם מבינים אחד את השני ואל תוותר בכלום. תוכנית קל לשנות. ריקות ובלוקים כבר יותר קשה ויקר.

[רפי לין]

ובשרשרת יש גם את יועצי ומתכנני המשנה לחשמל ולמים וביוב (מהנדסים בתחומם) וסביר מאוד שקודם כל צריך גם לבצע בדיקות קרקע.
בהצלחה ובברכה - רפי לין

[חנן גולומבק]

והכי חשוב תבדוק לעומק את מערכת היחסים שלך עם אשתך...........כיוון שיש סיכוי גבוהה שבסוף התהליך תצטרך גם כן עורך דין :cool:

[boaz avrahami]

יש בזה כל כך הרבה טריקים ושטיקים שצריך ספר בשביל ליבור על כולם.
רוב בעלי המקצוע שאתה נוטה לסמוך עליהם מקבלים ( כמו מעצב, אדריכל ומפקח) מקבלים כסף גם מהספקים שלך/ שלהם.

צריך לתשאל הרבה חברים ןבעלי נסיון על כל שלב.
תקדיש לזה פרק נכבד במהלך ולפני הבניה!

לקרוא הרבה בפורומים, להיות בעל גישה טכנית וחוש עיסקי ולהיות מעורב.
נדרשת גם המון מחשבה עד לרמת הפרטים הקטנים מה אתה רוצה בסוף ולהכין תשתיום חשמל תקשורת מים וביוב שיתאימו לשינויי עיצוב או יעוד בבית.

ואם אפשר, תחליט מראש עם אישתך מי אחראי על מה.
הרבה זוגות מתגרשים במהלך הבנהי. לא צוחק בכלל

אני אימצתי פתגם מאחד הפועלים שלי במהלך הבניה לגבי הבית-
הראשון תשבור, השני תמכור ובשלישי תגור....

[avikkllk]

תודה רבה לכל העוזרים.
אני הבנתי לבירוקרטיה הראשונית
יש צורך בכמות של כסף.
להורים שלי יש בית עם תכנון של 240 מטר.
אני רוצה את אותו הבית בגודל של 170 האם בשל העניין שיש תוכנית מוכנת רק צריך "לקצץ" כמה מטרים יפחית את העלויות של התכנון?

[boaz avrahami]

הבעלות על התוכנית היא של האדריכל...

תלוי כמה פשוט הקיצוץ שלך.
יכול להיות שיש בחלקים שרצית לקצץ אלמנטים קונסטרוקטיביים.

בגדול אתה צריך להכין תוכניות, להגיש לועדת בניה ( בדכ האדריכל מבצע) ולקבל היתר בניה

[Tsafrir]

תודה רבה לכל העוזרים.
אני הבנתי לבירוקרטיה הראשונית
יש צורך בכמות של כסף.
להורים שלי יש בית עם תכנון של 240 מטר.
אני רוצה את אותו הבית בגודל של 170 האם בשל העניין שיש תוכנית מוכנת רק צריך "לקצץ" כמה מטרים יפחית את העלויות של התכנון?

מדבריך ניתן להבין שהכל בשלב התכניות לפני אישור בניה ולפני תחילת בניה.
אם זה אכן המצב, עצתי החמה לשבת עם אדריכל/ית ולתכנן הכל לפרטי פרטים מאפס בהתאם לצרכיכם הפרטניים.
בית שמתכונן לצרכי ההורים לא מתאים בהכרח לצרכי הילד/ילדים.
זה השלב הזול ביותר.
שינויים בשלב בו הבית קיים (בעתיד) עולים יותר.
לפני כתבו לך: " נדרשת גם המון מחשבה עד לרמת הפרטים הקטנים מה אתה רוצה בסוף ולהכין תשתיות חשמל תקשורת מים וביוב שיתאימו לשינויי עיצוב או יעוד בבית."
זה דבר נכון מאד וחשוב להקפיד עליו.
דבר נוסף, בכתב הכמויות לפרט הכל ככל האפשר ולנסות לחשוב מה עשוי להשתנות בעתיד ולהתכונן לכך. "מה שלא מפורט ישולם" כדבר הביטוי.

[nirs]

מניסיון אישי, מדובר בפרוייקט לכל דבר ועיניין. תקנה ספר טוב בנושא (מרכז את הנושאי העיקריים) תצטרף לפורומים, תשאל שאלות ותתיעץ עם חברים ובני משפחה שכבר בנו.
בהצלחה
אגב, בהתנהלות נכונה, יכול לחזק את הזוגיות.

[boazgutman]

שלום.
אני נמצא בשלבי בניה של בית פרטי.. זה פרויקט ענק ששואב את כל הזמן שיש לי ולאישתי הורים אחים שכנים חברים וכל מי שמוכן לעזור לי......
אני יכול להמליץ לך על אתר נחמד שיש בו הרבה מלל שמסביר שלב אחרי שלב את תהליכי התכנון והבניה...
נשימה עמוקה ושיהיה בהצלחה....
http://bonimbayit.co.il/blog/cost/

[asafpeleg]

הבעלות על התוכנית היא של האדריכל...

תלוי כמה פשוט הקיצוץ שלך.
יכול להיות שיש בחלקים שרצית לקצץ אלמנטים קונסטרוקטיביים.

בגדול אתה צריך להכין תוכניות, להגיש לועדת בניה ( בדכ האדריכל מבצע) ולקבל היתר בניה
זה לא גורף. תלוי מה סוכם בהסכם בין הבונה ובין האדריכל.

[DANI1]

ערב טוב
דבר אתי ,אני מפקח בניה , ומתעסק בניהול ובמתן טיפול להתחלות בניה.
באיזה איזור אתה ?
דני 052-8698036

[אורינ]

ראשית, יש לפחות ספר אחד בעניין בניית בית פרטי כשאתה הקבלן המביא את בעלי המקצוע . ראה בסטימצקי או צומת ספרים.
דבר שני, אל תעשה טעות פטלית שאני עשיתי, אל תקבל כל מה שהאדריכל אומר כתורה מסיני. למרות שאתה משלם לו, עדיין ישנם ניגודי אינטרסים ביניכם. הוא ישאף לבנות בית יפה ומפואר על חשבון פרקטיות ( ללא קשר לעלויות גבוהות יותר) . הבית המפואר שלך זה חלק מהרזומה שלו. אצלי ישנו מטרז' עצום שמבוזבז על מרפסות מקורות , חללים מיותרים ומול זאת חדרי שינה קטנים מידי. בנוסף לזאת, על כל החללים המיותרים אתה משלם ארנונה. לסיכום, בניתי בית יפה ומרשים לכל מי שצופה. אבל מתעצבן כל פעם מחדש על התמימות והאמונה העיוורת שנתתי בארכיטקט. בהצלחה . אל תחסוך בשקעי חשמל בכל קיר. שקעי כוח בהיקף הבית מבחוץ לשימוש בעלי מיקצוע. יציאות מיים בהיקף הבית לשימושים שונים ,שטיפת רכב,שטיפת מדרכה, השקייה , אירועים .
מניסיון ( מר ) חשוב מאוד איטום מעולה של קורות היסוד ואולי גם פס 30-50 ס"מ בטון או ריצוף בצמוד לקירות החיצוניים על מנת למנוע ספיגת מיים של הקירות מהקרקע והרס (התנפחות) הטיח הצבעוני . הקצאת מקום לקמין כי יתכן מאד שתרצה להתקין בעתיד.

[amit1]

מנסיון מצטבר של מס' בתים:
עזוב ספרים.....אם אין לך נסיון וידע מקצועי ספרים לא יעזרו לך....לא לומדים לטוס בהתכתבות ובנית בית זאת השקעה משמעותית.
מצא מהנדס שהוא גם אדריכל שמקושר לוועדת הבנייה המקומית. עדיף אחד שעבד בעבר בוועדה.
בקש ממנו שיפנה אותך לראות בתים שהוא תכנן ושקל/זול לבנות אותם על מגרש דומה לשלך
ברגע שתמצא בית שמתאים לך / מוצא חן בעיניך העתק אותו as-is
התרחק מאדריכלים שמנסים להגשים את הפנטזיות שלהם באמצעות הכסף שלך. עדיפות למינימום מפלסים. כל הדלתות ברוחב 1 מטר.
תכנן בית פשוט, פונקציונאלי ללא חללים גדולים מדי שיהיה נוח וזול לחמם ולמזג אותו ושלקבלן יהיה קל לבנות אותו ללא אלמנטים מיותרים שייקרו את הבניה וישמשו בהמשך מקום קינון ליונים....
בשלב התכנון בקש תכנון פונקציונאלי של הריהוט ובהתאם תכנן את מערכת החשמל מאור וכוח. הפרד מעגלי מאור וכוח.
אינסטלציה: צנרת SP , כולל תכנון למניעת נפילות לחץ
איטומים: הקפד על ביצוע מקצועי הכולל מערכת איטום כוללת.
בקש מהאדריכל/מהנדס שלך שימליץ על קבלן מפתח איכותי. הזול יוצא יקר, יקר מאוד.
בנה בית בעלות של 80% מהתקציב שברשותך, אל תתפרע. תמיד יהיו בלתמי"ם. במידת הצורך פעל בשלבים לדוגמא, הכן יסודות שיוכלו להחזיק עוד קומה.
אם אתה צריך עזרה, צור קשר בה"פ.

[DANI1]

שלחתי לך הודעה בפרטי

[DANI1]

בוקר טוב
אני ארחיב קצת על נושא בניית בית חדש.
השאלה מה הסכום שעומד לרשותך?
אחרי קניית / קבלת שטח וקבלת תוכנית שטח בלבד ,ניגשים לרשות המקומית שבה יושבת הוועדה, וממנה מקבלים תב"ע (תוכנית בניין ערים)ושם ברשות המקומית אומרים לך כל מה שיש בשטח ,אם עובר קו ביוב מסתורי ,קו חשמל, וכן כמה תוכל לבנות על השטח ,אם לגובה או לרוחב .
לאחר קבלת אישורים אלו בוחרים אדריכל ובתאום מתכננים את בית החלומות (לידיעתך האדריכלים אוהבים לתכנן בית ללקוחות שלהם ליראה מיוחד ומעניין כדי שיגיעו להם עוד לקוחות ,ואל תשכח כל צורה יפה שהאדריכל יתכנן תשלם בסוף יותר לקבלן הביצוע).
לאחר סיום העבודה עם האדריכל ,הוא/אתם מגישים את התוכנית לוועדה המקומית לתכנון לבדוק שאין שום חריגה בשטח לפי התב"ע.
אם קבלת האישור (יש אפשרות בזמן הגשת האישור)מגישים את התוכנית של האדריכל למהנדס כדי שיכין תוכנית עבור כמות בטון, ברזל, בלוקים.
המהנדס מכין תוכנית שהיא מתחלקת ל-3 (עיון, מכרז, ביצוע) את תוכנית העיון מגישים למס קבלנים לשם הצעת מחיר (מומלץ 2-3 קבלנים), הקבלנים הם אנשי מקצוע ושטח ,והם יכולים לתקן טעויות של מהנדס (מהנדסים לא אוהבים שמתקנים אותם).
לאחר שעברת את השלבים של האדריכל ,המהנדס ,והקבלן, תחכה בסבלנות ,בסבלנות ,בסבלנות ZZZZZ עד שתקבל את אישור הבניה ,ואם יש לך מזל בסיום הגשת התוכניות ותתכנס וועדה , הרווחת.

אני עכשו בתחילת תכנון ל-3 בנים שקיבלו שטח בירושה .
DANI 1

[נמרוד]

שלום,לאחר הפרשת השטח לבנייה בהרחבה מושבית
אני רוצה לדעת,איפה מתחילים ולאן זה הולך
מהבירוקרטייה ועד החלק המעשי למי משלמים ועל מה גם?

תודה לעוזרים
לפי הפרופיל שלך אתה בחור די צעיר... למה אתה רוצה לבנות? או שאתה חייב לבנות תוך פרק זמן קצוב? ניתן לקנות דחיות ממנהל מקרקעי ישראל. גם לתקופות ארוכות. תתיעץ עם עורך דין. יש לך את הקרקע - זה הרכיב שערכו עולה. את הבנייה תדחה לשלב חיים מגובש יותר.

לחלופין, זו אולי בנייה של בית לצורך רווח - להשכרה, או למכירה - אם כן רבים מהשיקולים שעלו כאן משתנים.

[raanan]

אני אתן לך עצת זהב אחת , תהיה בן ז$$ה .... ותמיד תהיה אתה חייב כסף לבעלי המקצועות !
ובתרגום חופשי , אף אחד מהם לא חבר שלך גם אם הוא מחזיק ג'יפ ...
בעלי המקצוע אוהבים לחלק התשלומים עפ"י התקדמות כך שברגע שלא בא לו לעבוד (ולא יעזור לך כל מסמך וחוזה שתחתום איתם)
אתה שבוי שלו לשלם "עוד קצת" על מנת שימשיך כי כבר שילמת מספיק ....
בקיצור, הפוך זה השיטה ע"מ שלא תצטער על שלא שמעת לכלל הזהב שלי ...
אגב, תמיד תוך כדיי העבודה נפטר להם לפחות בן משפחה קרוב ושלא לדבר על הימצאות בבית חולים ....

פיקוח עליון על ביצוע העבודה, הוא שלך בלבד ! גם על המפקח צריך לפקח שהוא לא מקבל מתנות ...

בנושא אחריות לבטיחות העובדים,
אם הינך בונה לא מול קבלן אחד בלבד (דמי מפתח) אלא מול מספר בעלי מקצוע,
אזי אתה מוגדר עפ"י החוק כתופס השטח והאחריות לבטיחות היא שלך !
פועל יוצא, מומלץ שיהיה לך ביטוח אישי וכן לוודא שאתה מעסיק קבלנים שיש להם ביטוח ועובדים עפ"י כללי הבטיחות.

בהצלחה
רענן

[DANI1]

אני אתן לך עצת זהב אחת , תהיה בן ז$$ה .... ותמיד תהיה אתה חייב כסף לבעלי המקצועות !
ובתרגום חופשי , אף אחד מהם לא חבר שלך גם אם הוא מחזיק ג'יפ ...
בעלי המקצוע אוהבים לחלק התשלומים עפ"י התקדמות כך שברגע שלא בא לו לעבוד (ולא יעזור לך כל מסמך וחוזה שתחתום איתם)
אתה שבוי שלו לשלם "עוד קצת" על מנת שימשיך כי כבר שילמת מספיק ....
בקיצור, הפוך זה השיטה ע"מ שלא תצטער על שלא שמעת לכלל הזהב שלי ...
אגב, תמיד תוך כדיי העבודה נפטר להם לפחות בן משפחה קרוב ושלא לדבר על הימצאות בבית חולים ....

פיקוח עליון על ביצוע העבודה, הוא שלך בלבד ! גם על המפקח צריך לפקח שהוא לא מקבל מתנות ...

בנושא אחריות לבטיחות העובדים,
אם הינך בונה לא מול קבלן אחד בלבד (דמי מפתח) אלא מול מספר בעלי מקצוע,
אזי אתה מוגדר עפ"י החוק כתופס השטח והאחריות לבטיחות היא שלך !
פועל יוצא, מומלץ שיהיה לך ביטוח אישי וכן לוודא שאתה מעסיק קבלנים שיש להם ביטוח ועובדים עפ"י כללי הבטיחות.

בהצלחה
רענן

אתה כנראה כותב מתוך תסכול, שכנראה ביצעת עסקה ויצאת מופסד אולי שלא ביצעת חוזה כמו שצריך .
אני בכל שנות עבודותי כמפקח ,אף קבלן לא קיבל כסף מראש אל אחרי ביצוע חלק מהעבודה לפי חוזה , חוזה טוב ונכון יוצר עבודה טובה ואמינות בין המזמין למבצע .
בוא נהיה אופטימים ולא כל הקבלנים והמפקחים אותו דבר .
DANI 1

[boaz avrahami]

גם אם לא כולם אותו הדבר אני מסכים עם רענן וכבר כתבתי בתחילת השרשור שלמפקחים רבים כמו גם אדריכלים יש קשר עם בעלי המקצוע שהם מביאים או ממליצים עליהם והם מקבלים גם מהם עמלה.
אותו הדבר ואף חמור מכך זה עם מעצבים.

יכול להיות שחלק מבעלי המקצוע שונים אבל אנחנו מלמדים ממה להיזהר

[DANI1]

גם אם לא כולם אותו הדבר אני מסכים עם רענן וכבר כתבתי בתחילת השרשור שלמפקחים רבים כמו גם אדריכלים יש קשר עם בעלי המקצוע שהם מביאים או ממליצים עליהם והם מקבלים גם מהם עמלה.
אותו הדבר ואף חמור מכך זה עם מעצבים.

יכול להיות שחלק מבעלי המקצוע שונים אבל אנחנו מלמדים ממה להיזהר
אני יכול לספר לך איך אני עובד
אני דורש מהמזמין שיביא שני בעלי מקצוע לקבלת הצעת מחיר ,ואני מביא בעל מקצוע שאני עובד איתו ,לאחר קבלת שלושת הצעות המחיר ,אני מנתח כל הצעה והצעה ,למרות שהרבה ישר מסתכלים למטה בשורה התחתונה, בודק את הסעיפים אחת לאחת ,מגיש דוח למזמין וההחלטה שלו סופית , בסוף הוא משלם את הכסף .
יש עוד דרכים נכונות והוגנות לביצוע עסקה.
DANI 1

[tzagi]

אגב, תמיד תוך כדיי העבודה נפטר להם לפחות בן משפחה קרוב ושלא לדבר על הימצאות בבית חולים ....

פשוט מדהים, ואני לתומי חשבתי שזה בעיה אמריקאית טהורה שלכול אחד שאתה שוכר לעשות משהו אין מזל ומייד מישהו מת-דודה בבית חולים עם ארוע מוחי וכולו
או שזה בעיה גלובלית או שהם למדו איך להמציא תרוצים....למעשה אני מתפלא איך אני גר במדינה של 330 מליון תושבים כשכמעט כול יום אני שומע ש אבא,אמא, בן דור וכולה התפגרו אתמול ובכול זאת... האוכלוסייה רק גודלת.

[boaz avrahami]

פה היו כפרים ממש בסכנת הכחדה.

אנחנו מכירים אותם לא מהיום וחתונות ולוויות זה השקר הלבן שלהם.
גם הם וגם אנחנו יודעים שזה שקר אבל הנימוס מחייב להמשיך.
כשמת מישהו אומרים מזל טוב וכשמתחתן אומרים משתתף בצערכם והחיים ממשיכים כהרגלם

[raanan]

אתה כנראה כותב מתוך תסכול, שכנראה ביצעת עסקה ויצאת מופסד אולי שלא ביצעת חוזה כמו שצריך .

ממש לא !
רק פשוט "הנדיבים" (חברים) שלא שמעו לי, הצטערו ...
ואגב, שוב טוען שהחוזים (שכנראה אתה מתהדר בהם) שווים לת... כשהקבלן מחליט לעבור לבנות במקום אחר.
בפרט אם הוא מהמגזר שבסביבה שלי .

רענן