בגי"ה מס' 345623314574357542/8 - בחירת דירה

היי לכולם,

בבעלותי דירה ישנה שעומדת לעבור פינוי בינוי במסגרת החדשות עירונית מה שאומר שאני אמור מתי שהוא במאה הקרובה לקבל דירה חדשה.
הגענו בפרויקט לשלב שבו אני אמור לבחור דירה מתוך כמה אופציות.
ישנן שתי סוגי דירות בשני בניינים בני 30 קומות כל אחד.
מכיוון שאין לנו שום כוונה לגור שם ואיך שיהיה ניתן נהיה מעוניינים למכור את הדירה אנחנו שואפים לבחור את הדירה הכי אטרקטיבית למכירה.
שתי הדירות זהות בגודלן ובמפרט, 100 מטר רבוע, 12 מטר מרפסת, מחסן וחניה אחת.
קומות אפשריות 4-9.

דירה 1:
כיוונים צפון מערב או צפון מזרח
חזית, פונה לשני רחובות לו סואנים אבל כאלו שיש בהם תנועה.
הדירה צרה וארוכה ומתוכננת פחות טוב מהאופציה השניה. למשל יש רק שני שירותים, אחד בחדר אמבטיה הראשי ונוסף ביחידת הורים + המטבח ממש גונב חלק מהסלון.
לחיוב המרפסות פונות לנוף יחסית פתוח, יש מחסן בקומה, צמוד לדירה.

דירה 2:
כיוונים דרום מערב או דרום מזרח.
עורפית.
דירה מרובעת יחסית, תכנון טוב יותר של החלל הכולל הפרדה חלקית של חלל המטבח, מקום פוטנציאלי לפינת אוכל, שירותי אורחים נוספים לשניים ביחידת הורים ובחדר האמבטיה הראשי.
מרפסת פונה לבניין התאום (שני מגדלים) כאשר המרחק בניהם הוא בערך 25 מטרים.
מחסן באיזור המחסנים בקומת קרקע ולא צמוד לדירה.

כמו שרשמתי, כל השאר יחסית זהה.
בהנחה (על סמך מה שתיארתי) והייתם רוצים למכור או לחילופין מחפשים לקנות איזו דירה הייתם מעדיפים?


Sent from my Redmi Note 5 using Tapatalk

אתייחס רק להקדמה שלך ולא להתלבטות בין שתי הדירות.

תראה, זה לא המקצוע שלי אבל אני די מעמיק בתחום היות ואני בתרחיש דומה אם כי כנראה לא זהה.

לפני כל החלטה אני ממליץ לך לעשות תכנון מס, כי מכירה של נכס שנמצא בפרויקט הריסה ובנייה או מייד עם סיומו, כנראה שלא טריוויאלי שאתה פטור ממס על ההשבחה.

אני מתקשה להעביר את הלינק באופן תקין, חפש בגוגל:

״מלכודות המס שממתינות למי שמבקש למכור את דירתו בבניין המיועד להתחדשות עירונית״

יש לא מעט תרחישים וכדאי להיות מודעים להם


Asaf-a
אסף.א

תעלה את התוכניות...

Sent from my SM-N960F using Tapatalk

דירה 2

משום מה אני רואה עכשיו שהחלק השני של תגובתי נעלם.

כתבתי שם, שעל פניו כמו שאתה מתאר את זה, הדירה הדרומית עדיפה משמעותית, שכן היא שקטה יותר, מתוכננת טוב יותר, ובאופן כללי ברוב אזורי הארץ יש עדיפות לדירות הפונות דרומה.

מצד שני,

1. לפעמים יש בתוכניות דברים שקשה לראות בעין "בלתי מזוינת", למשל מעליות או מערכות אחרות של הבניין שישפיעו על החיים בדירה.

2. לפעמים ההשפעה של קומה גדולה יותר מזו של תכנון (סביר להניח כמעט בוודאות שדירה צפונית בקומה 9 תהיה שווה יותר מדירה דרומית בקומה 4).

3. רוכשים פוטנציאליים מסתכלים על הדירה כבסיס לשינויים. לפעמים חלוקה פנימית שנראית לך רעה היא מראש בסיס לחלוקה פנימית טובה יותר בעתיד (ויש דירות שמתוכננות כך מראש, עם חשיבה על השינויים "המתבקשים" לאחר המסירה).

בקיצור, תעלה את התוכניות.

Sent from my SM-N960F using Tapatalk

על פניו נשמע שדירה 2 אטרקטיבית יותר. לי למשל לא מפריע שהמחסן שלי נמצא למטה, רחוק מהעין וכו'....
עם זאת שווה לבדוק בשתי הדירות, וכמו שכתבו לפני איך הדירות ממוקמות ביחס לתשתיות הבניין כגון פיר מעלית וחדר המדרגות, פירי מזגנים (רעש מטריד מאוד) וכו'.


Sent from my SM-G970F using Tapatalk

ענייני מיסוי, חוזים וכאלה נבדקים כל אחד בלבו מול עו"ד הסירו דאגה מלבכם.
לצערי אני לא יכול להעלות תוכניות אבל אשמח להראות אותן באופן אישי אם מישהו שעוסק בתחום ירצה שניפגש.
פרט חשוב ששכחתי לגבי דירה 2 (דרומית ומחילות טוב יותר) הוא שבצידה הדרומי (חלונות של חדרי השינה, לא של היח' הורים) יש בית קברות. כלומר, מהחלונות הנל וגם מהמרפסת אם מתאמצים צופים על בית קברות שמאחוריו יש תחנת רכבת.

Sent from my Redmi Note 5 using Tapatalk

בהתייחס רק לכוונים - רק צפון.
הבדלים של מעלות בין מפנים שונים, אם אתה לא יכול להיות במרפסת רוב היום, רוב השנה אז מה היא שווה?
תבקר בשתי הדירות בשעות הצהריים ואולי קח איתך מד טמפ.


Sent from my H3123 using Tapatalk

עוד פרט שחשוב שתדע - מחסן בקומה, אם הוא בגודל שיכול לשמש משרדון או חדר - מאד אטרקטיבי בעיני קונים או שוכרים.
תכניס גם את זה למשוואה.

ציטוט:

---

נכתב במקור על ידי nir.samo

בהתייחס רק לכוונים - רק צפון.
הבדלים של מעלות בין מפנים שונים, אם אתה לא יכול להיות במרפסת רוב היום, רוב השנה אז מה היא שווה?
תבקר בשתי הדירות בשעות הצהריים ואולי קח איתך מד טמפ.


Sent from my H3123 using Tapatalk

---

בגדול בישראל נוקטים בגישה האירופאית. גם אדריכלים ומעצבים לא הפנימו שאנחנו במזרח התיכון ולא בברלין. לכן מפנה דרומי וחלונות ענקיים נחשב "אין".
מכיוון שפותש לא מתכוון לגור שם אלא לעשות כסף, לא משנה מה נכון יותר פרקטית (מפנה צפוני, ברור), אלא על מה משלמים יותר כסף. ואת זה שמאי מקרקעין יוכל להגיד לך הכי טוב.

באיזו מהשתיים היית רוצה יותר לגור?

אסף.

Sent from my Redmi 4X using Tapatalk

על פי התיאור הייתי בוחר את מספר 2.
סידור יותר טוב, שירותי אורחים, שכנים שקטים מדרום, והמחסן בקומת הקרקע הוא בעיני ייתרון - אופניים, עגלת תינוק, אולי אפילו אופנוע ...

ציטוט:

---

נכתב במקור על ידי asafk

באיזו מהשתיים היית רוצה יותר לגור?

אסף.

Sent from my Redmi 4X using Tapatalk

---

כנראה שבאופציה 2.

תודה לכולם, התמונה די ברורה

Sent from my Redmi Note 5 using Tapatalk

היום ישבתי עם אמא של חבר טוב, אדריכלית במקצועה. הצליחה לבלבל אותי טוב טוב.
אם מישהו מבאי האתר הוא מתווך דירות ובא לו לעשות ג'סטה בשיחת טלפון/שיחה פנים אל פנים זה יהיה מגניב.
בירה/קפה עלי

Sent from my Redmi Note 5 using Tapatalk