מבקש קצת סדר בהגדרות - אדמה פרטית מול אדמת מינהל

שלום אנשים

אני נמצא בחיפושים אחר שטח לטובת פרוייקט של פיתוח ארוך-טווח בתחום החקלאות.
לא מושבניק ולא בן של מושבניק, וגם אין לי ירושה של אי אילו מיליונים במזומן על מנת לקנות משק.
לא מעוניין להצטרף כחבר לאחד המושבים החדשים והמפונפנים, עם כל הנושאים הנלווים של קהילה, קליטה, וועדות, שנת מועמדות, חברות באגודה, והשד יודע אילו עוד המצאות פסאודו-קומוניסטיות.
רוצה לשלם כסף ולקבל חלקת אדמה, כמו בכל מדינה נאורה.
מחפש לקנות קרקע חקלאית פרטית, באיזור הדרום.
אין צורך במכסת מים גדולה, ולכן יכול להסתדר עם מחיר מלא, או קומבינה כלשהי של קנייה במחיר כפול מהמחיר במכסה, מאחד השטחים השכנים.
המטרה היא חקלאית, ולא נדל"נית, ולכן אסור שזה יהיה בפונטציאל של הפשרה לבנייה במאה השנים הקרובות.

ועכשיו לשאלות - וסלחו לי אם חלקן באות מתוך בורות משפטית -

מה היא בעצם הגדרה של קרקע חקלאית בבעלות פרטית טאבו?

יש חיה כזו שלא מיועדת להפשרה? או שהיא עוברת לבעלות פרטית רק כאשר מתחילים תהליכי שינוי ייעוד למגורים?

באילו תנאים מותר למכור רק חלק משטח חקלאי גדול? נאמר ואני צריך 5 דונם, ובבעלות פלוני קיימים 23 ד' בחלקה אחת. בהנחה והוא רוצה, חוקית הוא יכול למכור לי רק 5 ד' ?

הבנתי שברוב המושבים חלקה א', שלפעמים היא בשטח של כמה וכמה דונמים, היא בחכירה ל-98 שנה, בשונה מחלקה ב' שהיא ל-49 שנה בלבד. זאת אומרת שזו בעלות פרטית?

מקריאת חוזה חכירה מזדמן, אני מבין שאדמת מינהל ניתנת לי בתור "טובה" ולמרות שאני משלם עליה דמי חכירה (סמליים) ולמרות החוזה, הם יכולים בעצם לקחת לי אותה או חלק ממנה מתי שיתחשמק להם. ואולי לתת לי פיצויים מגוחכים. באילו מקרים מותר למדינה לגזול ממני אדמה פרטית, אם בכלל?

במה זה בעצם שונה, אם בכלל, מקרקע של חצי דונם בעיר שבניתי עליה וילה? למעט ייעוד, כמובן.

ראיתי לא מעט מודעות מכירה לאדמות חקלאיות פרטיות באיזור המרכז. יש בכלל חיה כזו באיזור הדרום? אם כן, מה כלל האצבע שלפיו עליי לחפש את היישובים שבהם זה קיים? הקמה לפני שנת 83, או משהו בסגנון?

מה הדרך לקבוע ערך אמיתי של נכס כזה? שמאי מקרקעית תופס, או שזה נקבע באופן ראנדומאלי לחלוטין?

בבקשה, רק מי שבקיא בתחום... ואני יודע שיש כאן כמה וכמה כאלה.

תודה מראש לכל מי שיהיה מוכן לעזור

לא אוכל לסייע לך הרבה לצערי כי אינני איש מקצוע אך קח בחשבון נושאים נספים לבדיקה:

1. הצורך החוקי להיות חבר באגודה חקלאית במקום בו נמצאת הקרקע.

2. נושא זכויות המים שהינו בעייתי מאד בתחום החקלאות (לכל אזור יש אגודת מים ויש מכסות בהתאם לקריטריונים שונים).

3. גידולים סמוכים (אם אתה מתכוון למשל לגדל זן מסויים של פלפל מתוק ושכן שלך מגדל פלפל חריף,יכולה להיות "זליגה" של אבקנים מצד לצד).

יש המון חומר ברשת בנושא.
תשאל את דוד גוגל.

אני הייתי שם דגש גם על הבטי מסוי.

תפתח בגוגל תחת ערך: ניוזילנד

שלום ונחמד ותמיד נעים לשמוע על אדם שרוצה לעשות חקלאות ועוד בדרום .
אני אנסה להשיב לשאלות .
אדמה פרטית היא אדמה הרשומה על שם אדם פרטי ולא כבא רשות בקרקע שבבעלות המנהל ,בפועל אלו רשומים שנרשמו במרשם הקרקעות הטורקי שמדינת ישראל הכירה בו .
קרקעות מיועדות להפשרה לפי תכניות מתאר כלומר אם רשות מעוניינת להרחיב בנייה על קרקע היא מבקשת מהמנהל לאפשר שינוי יעוד לקרקע זאת ולהתאים את מצבה החוקי של הקרקע לצרכים החדשים .
הבעלות על קרקע יכולה להיות , 1 בעלות פרטית 2 חכירה ישירות מהמנהל 3 חכירה מהמנהל כחלק מאגודה שיתופית ,כלומר החוזה הוא בין האגודה למנהל והזכויות הן לחברי האגודה חלק משטח גדול יוכל להימכר רק במיקרים 1 2
זה נכון שחוקית למנהל נשארת הזכות לבעלות על האדמה אך בפועל לא קל לגרוע קרקע מבא רשות וזה כרוך בפיצוי .
היום המנהל הכיר בבעלות מלאה של החוכרים במגזר העירוני מה שלא קרה במגזר החקלאי .
לגבי קרקעות פרטיות בדרום , כמעט ואין ולמי שיש הוא לא ימכור .
אם אתה רציני ומעוניין בחקלאות ובהתיישבות שלח לי הודעה פרטית יש לי כמה כיוונים בשבילך ..

קצת נאיבי...
מספיק לשמוע קצת מהסיפורים של אנשי חוות הבודדים בנגב (שהמדינה יזמה) ע"מ להבין שיעשו הכל שלא תצליח (וזה עוד לפני ההתנכלויות מצד הבני דודים).
ככלל, לעולם עדיפה קרקע פרטית על קרקה חכורה מהמינהל.

Sent from my LG-D802 using Tapatalk

בועז - הטבות במיסוי יכולות להשתנות מדיי כמה שנים. פחות רלבנטי כשמדובר בפיתוח ארוך-טווח. והרבה פעמים גם נלווים לזה גורמים בטחוניים.

עומרי - פתחתי הרבה בקלפי הגוגל. הפתיחה הטובה ביותר (לטעמי) היא בגיאנה הצרפתית. גם אורוגוואי נראה לי נחמד. אבל אני דפוק ומתעקש על ארץ ישראל.

תנין - שלחתי לך ה"פ

התכוונתי למיסים שתצטרך לשלם בקניה או במכירה של הקרקע


JEEP GC ZJ V8 98 IR 3.5
HONDA TRX300ex

מיסוי בקניה - אכן יילקח בחשבון
מיסוי במכירה - לא רלבנטי ל50 השנים הקרובות (כאמור, זה לא למטרות נדל"ניות)

מה בדבר ההגדרות של חלקה א' במושבים? אלה בעצם נמצאות בבעלות פרטית בטאבו? סוג של "חצר אחורית" המהווה חלק בילתי נפרד מהנכס?
במידה וכן, ובהנחה שהבעלים מעוניין למכור בכל מחיר מסיבות השמורות עמו, אני יכול לקנות נכס כזה ללא ועדות, טובות ואישורים של המינהל, הסוכנות, והאגודה המקומית?
במקרה כזה, אחד או יותר מהגופים הנ"ל יכול באופן חוקי להטריד אותי באי אילו דרכים?

אני מודע לכך שאם לא אהיה חבר אגודה, לא אקבל קצבת מים ושטח ב'. במידה ושטח א' מספיק גדול - לא נעים, אבל גם לא קריטי. וגם לא אשא במיסי האגודה, או בהפסדים כתוצאה מפעילות כלכלית כושלת שלה. שזה סוג של יתרון.

בלי הסכמת האגודה אתה לא יכול לרכוש כלום.
המנהל לא עושה שום פעולה בלי פתק מהאגודה.
חוקי או לא זה סיפור אחר אבל נדרשת הסכמת האגודה לעיסקה וייתכנו תשלומים נלווים.


JEEP GC ZJ V8 98 IR 3.5
HONDA TRX300ex