Printable View
שלום לכולם
ברצוני לקחת משכנתא לבניית בית.
"ההון" העצמי שלי הוא השטח.
השטח בגודל 700 מטר .
איך זה הולך ?מה לעשות מה לא לעשות?
בגיל 22 יעשו בעיות בבקשת משכנתא על אף שאני עובד כבר שנה?
מאז השחרור מצהל..
ובכלל מה זה משכנתא ממה צריך להיזהר איך צריך לעבוד עם זה וכו..
ראיתי את הכתבה בערוץ 22 שעובדים על אנשים בעניים כי הם לא מבינים
ואני רוצה לבוא מוכן.
היי אבי ,
משכנתא זו הלוואה אשר הבטוחה שלה היא נכס.
גילך הצעיר לא מהווה סיבה לאי מתן משכנתא , נכון שזה לא משחק לטובתך ויתכן ויבקשו ערב תומך / לווה נוסף , אבל הגיל הוא לא הסיבה המרכזית לאי מתן משכנתא.
למתן משכנתא יש היום מספר קריטריונים המוגדרים ע"י בנק ישראל.
לדוגמא :
ההחזר החודשי של המשכנתא שלך לא יעלה על 40% מגובה הכנסתך נטו.
במידה וקיימות הלוואות בחשבון העו"ש יש לקזזם מפוטנציאל ההחזר החודשי.
לדירה יחידה יש לגייס הון עצמי בגובה 25% לפחות
חשבון עו"ש ללא חריגות והחזרי חיוב ועוד...
לעצם שאלתך , אתה מבקש משכנתא לצורך בניה עצמית של נכס.
אחוז המימון שתוכל לקבל הינו עד 70% משווי עלויות.
(אחוז מימון הינו הסכום אותו תוכל לקבל באחוזים משווי הנכס במקרה שלך משווי עלויות)
השלב הראשון בו תוכל למשוך כספים מהבנק הינו בניית קלונסאות.
עד שלב זה תצטרך לממן את ההיתרים אדריכל וכו' מכספך.
מרגע סיום קלונסאות תזדקק לעשות שמאות , השמאי יציין מספר נקודות כמו שווי מצב קיים , גמר שלד , גמר טייח , ריצוף ועד שווי מבנה כגמור.
אתה תוכל למשוך מכל נקודת ציון 70% מערכה ועד שלב סופי בו תוכל למשוך 70% מעלויות הבניה ללא רווח יזמי.
עד כאן הכל בתאוריה.
אשמח לענות לך על כל שאלה בנייד המצוי בחתימה - שם תוכל לראות שאני יועץ משכנתאות.
ממה צריך להזהר ?
ראשית יש לעשות תוכנית כלכלית מקיפה ולהתייחס למשכנתא כרכיב בתוכנית הכלכלית שלך.
כמה אתה יכול לשלם בחודש ? כמה אתה משלם היום שכ"ד ? מאין יבוא הפער ? על חשבון איכות חיים ? תפסיק להקצות לחסכון ?
מה אופי ההלוואה הנדרשת לך ? יציבות ? יכולת פרעון מוקדם ? הבית הוא למגורים ? הבית ל"סיבוב" ?
קח בחשבון עלויות גבוהות יותר בבית חדש לעומת העלויות שיש היום (לרוב אנשים צעירים משדרגים נכסים ועל כן עלויות עולות)
בונים בית גדול יותר ? בכמה תגדל הארנונה ? מס למושב ? חשמל ?מים ? ועוד..
אחרי שענית על השאלות שקשורות לאופי שלך צריך לבחון איזה ממגוון רב של מסלולי משכנתא מתאים לך.
בגדול התוכניות שמשודרות על משכנתא מוצפות בהמון דעות קדומות והרבה טעיות שעשו אנשים , נכון שהבנקים ממהרים ללחוץ על ההדק ולא עוזרים או מייעצים בצורה אוביקטיבית אבל הרוב נמצא בשליטה של לוקחי המשכנתאות.
קשה לכם לשלם משכנתא בחצי השנה הקרובה עקב בר מצווה לבן , מחלה לא עלינו או טיול סביב העולם - ניתן היום לפנות לבנקים ולהקטין את התשלום לפרק זמן קצוב.
יש קושי מתמשך בתשלום המשכנתא ? מכור את הבית !!
במידה ותצטרך שיחה - אתה מוזמן לייצור קשר.
פשוט מעולה.אעזר בך.
תודה רבה רבה על התשובה.
עזרת לי מאוד.
שבדי - אחלה תשובה.
שאלה:
נאמר וההון העצמי שלי הוא השטח.
בוא נזרוק שהוא שווה שרכשתי אותו לדוגמא 100k
כמה משכנתא אוכל לקבל עליו.
תצטרך להביא הערכת שמאי.
הוא יוריד מהשווי את מה שנדרש להוריד ײבמימוש מהיר ײ כלומר מכירה בלחץ.
אתה יודע כמה עולה לקנות מגרש דומה? תוריד 20% וזו תהיה הערכת השמאי.
כפי שענו לך. המימון יהיה לא יותר מ 70% מהשווי.
תשובה טובהציטוט:
נכתב במקור על ידי השבדי
[QUOTE=avikkllk;618632]שאלה:
נאמר וההון העצמי שלי הוא השטח.
בוא נזרוק שהוא שווה שרכשתי אותו לדוגמא 100k
כמה משכנתא אוכל לקבל עליו.[/QUO
לא מדוייק.
הבנקים למשכנתאות לא יתנו הלוואה כנגד המגרש (לא תינתן כלווא כנגד נכס קיים כשהנכס הינו מגרש).
למה בעצם ?
מגרש הוא בעצם נכס לא גמור.
הבנקים רוצים נכס גמור.
על מנת לסיים את הנכס צריך לקחת את עלויות הבניה ואת עלויות התכנון והפיתוח.
בניה יש לחשב מחיר למ"ר * מספר מ"ר.
עלויות תכון ופיתוח יכללו אדריכל + שמאי + היתרים + שונות
פיתוח - שולם ? לא שולם , אז כמה ?
הבנקים ישחררו כספים אך ורק בגמר יסודות (קלונסאות)
את הפער התקציבי בין המצב עכשיו (מה בעצם המצב עכשיו ? שולם פיתוח ? יש התרים ? ) לבין גמר היסודות תזדקק לממן מכיסך.
זאת אומרת , אם אין לך שקל נוסף פרט למגרש - אתה תקוע.
מרגע שנדע את מצבו של המגרש (שוב , פיתוח ? היתרים ? ועוד) נוכל להעריך כמה כסף חסר לך עד הזרמת הכספים מהבנק.
עכשיו שניה לנשום , על מנת להוציא פרוייקט כזה לפועל יש הרבה עבודות הכנה כמו : אישור עקרוני למשכנתא , תקציב , חריגות (ויהיו חריגות)
ועוד...
הבנק יוכל להעמיד לרשותך עד 70% מסך עלויות הבניה (כולל שווי השטח)
במידה ותבנה נכס בגודל 120 מ"ר לפי עלות בניה של 5000 ₪ למ"ר סך הבניה תהיה 600,000 ₪.
עלויות תכנון + פיתוח כ 100,000 ₪ + שווי מגרש 100,000 ₪.
סך הכל עלויות בניה כ 800,000 ₪.
מזה נוכל לקבל (בעולם שמותר הכל , לא בדקנו הכנסות והתניות צולבות של בנק ישראל) 70% מימון שהם 560,000 ₪ משכנתא.
זאת אומרת שההון העצמי הנדרש לפרוייקט הינו כ 240,000 ₪ , 100,000 ₪ כבר יש (שווי המגרש) , מהיכן תגייס עוד 140,000 ₪.
קח בחשבון שהמספרים מאד מופשטים ובאו להראות כיצד מתבצע התהליך , מרגע שתצלול לתוך הפרוייקט המספרים עוד ישתתנו.
מקווה ששפכתי אור נוסף.
לירן - השבדי.
שאלה, למי שרכש בעבר בית ללא משכנתא/הלוואה ורוצה לקנות בית נוסף אם משכנתא האם התנאים שונים?
תודה טל
לטל ,ציטוט:
נכתב במקור על ידי טל חסיד
עצם זה שרכשת נכס ללא הלוואה או משכנתא לא משפיע על הריביות שתקבל במידה ותיקח משכנתא על נכס נוסף.
היכן יש השפעה ?
בנק ישראל לא מאפשר קבלת משכנתא בשיעור העולה על 50% מימון מסך הנכס הנרכש.
במידה והנכס הקיים (זה שנרכש ללא משכנתא..) מיועד למכירה , הנך יכול לדווח על הנכס הנרכש כנכס חליפי,
הדיווח צריך להיות בדיווח למס רכישה והצהרה מול עו"ד , להצהיר שהנך מתכוון למכור את הנכס הקיים במהלך השנתיים הקרובות
ובכך תוכל לקבל משכנתא באחוז מימון גבוה יותר , עד 70% מימון.
בנוסף , תשלם מס רכישה על נכס יחיד.
במידה ותצהיר מכירה תצטרך להציג חוזה מכירה לשלטונות המס עד תום תקופת הדחיה.
במידה ולא תציג חוזה מכירה תצטרך להשלים את מס הרכישה על דירה נוספת (בצירוף ריבית והצמדה כחוק)
מה לגבי העליה באחוז המימון ?
לא קבועה בחוק סנקציה , יתכן בתאוריה שתדרש ע"י הבנק להקטין את המשכנתא.
קשה לדעת . .. הסיבה היא שעדיין לא עברו שנתיים מאז יציאת החוק...
מקווה שעזרתי,
במידת הצורך מוזמן לייצור קשר בפרטי או למייל [email protected]
הערה נוספת לטל :
במידה ותרצה להשאר עם 2 הנכסים ובכל זאת לקבל מימון העולה על 50% מימון,
תוכל לקבל עד 50% מימון על הנכס הנרכש + עד 50% מימון כנגד הנכס הקיים,
כל את בתנאי שסך המימון לא יעלה 100% משווי הנכס הנרכש.
במקרה הנ"ל מדווחים למס הרכישה דירה נוספת ותשלום מיידי לפי מדרגות מס דירה נוספת.
אין אפשרות לשעבד את השטח לבנק ?עד תום פקיעת המשכנתא?
ובשיעבוד להחשיב אותו כנכס או כהון?
- - - Updated - - -
אגב.ממש תודה על התשובןת המוקעות.
אתה ממש עוזר לי.
המון תודה.
אני שמח שיכולתי לעזור בתהליך.ציטוט:
נכתב במקור על ידי avikkllk
התהליך הוא ארוך ומיגע ועל כל טעות משלמים ובמזומן.
לעצם שאלתך אבי ,
ברוב המקרים הבנקים לא ישחררו כסף כנגד מגרש אלא רק לרכישת מגרש או לבניה ולא כנגד מגרש ריק.
ידוע לי שמשוטטים באתר מספר בנקאים ואיתם הייתי בוחן אפשרות לקבל מימון ראשוני עד התחלת הבניה
לצורך אישורים + התרים + אדריכל ועוד .
בהלוואה בנקאית שאינה משכנתא בבנק למשכנתאות (היום רוב הבנקים ממוזגים ולכן יש אגף משכנתאות)
ניתן לבחון מימון הוצאות אלו.
שאל את עצמך כמה כסף חסר לך עד לנקודה בה תתחיל לבנות ובדוק אפשרויות לגיוס ההון הנדרש.
יתכן ואת הסכום הזה תוכל לגייס בהלוואה בבנק ומרגע התחלת הבניה תזרם את כספי המשכנתא.
האם התחלת בתוכנית פיננסית כלשהיא ? כמה תזדקק לבניה ? כמה חסר ?
מה המצב של המגרש ? יש לשלם פיתוח ?
במידה ויהיו יותר פרטים אוכל לכוון יותר ולבחון פתרונות נוספים.
תודה על התשובה!
טל