ובנתיים תסתכלו גם על זה...
את הההקשר, תוכלו לראות בתמונה העליונה בפוסט הקודם, מצד ימין... וגם פה יבוא הסבר אח"כ
http://www.ebay.com/itm/171889862763...2763&viewitem=
Printable View
ובנתיים תסתכלו גם על זה...
את הההקשר, תוכלו לראות בתמונה העליונה בפוסט הקודם, מצד ימין... וגם פה יבוא הסבר אח"כ
http://www.ebay.com/itm/171889862763...2763&viewitem=
ברנרד יקירי, עשה טובה ותעלה קצת מספרים על פרויקט הבניה, קשיים ודגשים מנסיונך. רוצה להשוות לארץ הקודש....
לכאן תעלה 30K יקר....ונראית עם צבע חדש.....(עדיף מקורי...לך תדע אם חלודה מוסתרת) לדעתי הקאמרו 1970 שהוצעה לך עדיפהציטוט:
נכתב במקור על ידי Bernard
אין חלודה בקורבט , היא מפיברגלס
תן לי לנחש
קנית ב 3000 הוספת 1000 על צבע אדום ואתה מוכר ב 12k ?
ואתה מעביר את המחסן לסברבן כדי להתחרות על תואר ״למי נכנסות יותר גרוטאות באוטו״ מול רכס
או שהעברת ציוד מהמחסן כדי לפנות מקום לקורבט הלבנה - תתחדש ! הלוואי עלינו
ראיתי שיש אופנוע במחסן. איך היה המסע (סליחה טיול) מפלורידה?
Sent from my iPhone using Tapatalk
כולכם טועים... בערך...
חזרתי מהעבודה בשדה... סליחה בחצר של הבית - בעוד חצי שעה יש "ערב חזרה לביה"ס של הגמדות" - חייב להתקלח וללכת איתן:(.
אבל למנוע לזות שפתיים - הקורבט לא שלי ולא, אני לא מוכר.
קניתי לחבר והאוטו יישלח לארץ, מיד כשתהיה בת 30.
המחיר.. לא לפירסום פה אבל תעיפו מבט באיביי על קורבט 1986 קונברטיבל...
אני לא מפנה מקום בגראג' לקורבט... ז"א, כן מפנה ואולי לקורבט אבל העמסה היא לצורך עבודה של היום (כמו שג'ו צחק עלי... פועל מקסיקאי לא חוקי) - בכל מקרה, אין השפעה נראית לעין על הבלגן שם.
הרכב שג'ו הציע... העניינים נשקלים.
האופנוע - גם הוא לא שלי. זה החדש של SHMBO...
לגבי "המסע ל/מפלורידה" - תלוי על בלימה...סיבות סובייקטיביות לחלוטין.
המספרים של הבנייה/בית - יעלו גם יעלו, עמית.
אין בכלל מה להשוות לישראל והתשואה פנטסטית... ההזדמנויות פה הצטמצמו. פחות ממה שאציג אבל יחסית לארץ ואפילו לפה... כדאי מאוד.
יאללה.
למקלחת. אחרי כמה שעות ב-95 מעלות +, כולל אבק ושברי ענפים/עצים, דשא וסתם עשבים... הריח ממני "לא משהו"... שמתי לב שהסחלב, בסלון, איבד צבע כשעברתי לידו...
אחרי החגיגה היהודית לחזרה לביה"ס (ברביקיו כשר... והם לא מבינים את הסתירה הלוגית בתיאור האירוע...), אשב לעדכן את הפרטים למעלה.. ועוד כמה..
רכב כזה לא קונים ב ebay, מוצאים איזו זקנה שבעלה נפטר והרכב נקנה כחדש וקבור כבר 30 שנה בגראז׳ , משלמים לה 2500$
אח״כ משקיעים עוד 70k בלהפוך אותו למשהו אחר תוך שבועיים ומלחיצים את כל העולם כי צריך להספיק להשתתף במכירה פומבית מאד נחשבת.
בסוף נאלצים למכור אותו בהפסד כי אף אחד לא ממש מתלהב ממנו ...
ככה עושים את זה באמריקה, תלמד מ gas monkey
כן . בטח..
כולם כבר ראו את כל התוכניות האלה(ויש כמה וכמה) והמחירים לא כ"כ נמוכים וכולם חושבים שיעשו קופה...
האמת.
יש פה שוק למכוניות מעניינות. אני ארחיב בהמשך.
חזרתי מהקישקוש הזה של ביה"ס (בסוף האוכל בתשלום - תרומה לביה"ס... חתכתי לאיזו המבורגריה קצת טובה יותר ממקדונלד וסגרתי עניין הליום) ואני מתיישב לכתוב.
למוד נסיון מהעבר, אני לא מתכוון להעלות הכל על וורד ולהוסיף כל כמה ימים ולפרסם אחרי הגהה... אז הכל "על חי" ובלי הגהה. אני מקליד מהר והמקלדת ישנה (לא כל האותיות נלחצות אותו הדבר ו... עוד כמה תירוצים), אז קחו בחשבון טעויות הקלדה וכו'...
לפני שאתחיל - חובות.
הבטחתי לעמית לפני יותר משבוע ש"מחר" אני מעלה, אז..
פירוט הפרוייקט בהמשך - שורה תחתונה = מספרים:
- עלות הבית (כולל ה"סגירה") - 58K$.
- ---
- עלות השיפוץ (כולל הכל הכל) - כ 75K$.
- מיסים (יענו, ארנונה. עלה מ-5.4) - 6K$.
- ביטוח לבניין - 1K$
- שכ"ד בקומה 1 - $1300.
- שכ"ד בקומה 2 - $1200.
את החישוב תעשו לבד.. גדול עלי.
קיבלתי על הראש, שביקשתי שכ"ד נמוך מידי אבל כמו שאמרתי.. אני לא איש עסקים וזה "בית ללימוד".
עוד לפני סוף השיפוץ התחלתי לקבל טלפונים - לא הסכמתי להתחייב... למזלי (פרטים בהמשך).
ממיד אחרי השיפוץ, חברה פירסמה בקרייגס-ליסט ושמתי שלט בחצר - עשרות טלפונים ועשרות "מועמדים" לבחור בניהם.
למעשה, בזכות השלט שלי, החברה השכירה שתי דירות שלה ועוד שתי דירות של אבא שלה, באותה עיר (כמו איש עסקים טוב, הפנתי את המועמדים שלי אליה, שיהיה להם מבחר גדול יותר וההחלטה קלה יותר).
עכשיו, לפני שבוע, הייתי אמור לקנות עם חברה (בסוף הגישה הצעות לבד - אני פרשתי מסיבות שונות שלא קשורות "בעסק") שני בתים, בבעלות פרטית - לא בנק (=מחיר גבוה), שלא צריכים שיפוץ בכלל וכוללים דיירים.
בתים קטנים משלי (ממש ליד):
- מחיר מבוקש 125K$, כולל שתי דירות כששכ"ד המשולם הוא $1800 והמיסים כ-$4000.
- מחיר מבוקש 134K$, כולל שתי דירות ושכ"ד המשולם $1800. המיסים קצת פחות מ-$4000.
ויש עוד הרבה דוגמאות שכאלה.
יאללה.
עונה למישהו ששלח ה"פ וניגש לעבודת הכתיבה.. יש הרבה מה לעדן - קורים דברים פה באמריקה... חוץ מרצח של שוטרים ושחורים.
Wow, cap rate of 4.9
יפה לך. דיל מ הסרטים זה.
למי שלא מבין מה זה cap rate
יאנקי -pay attention
לוקחים את העלות ומחלקים אותה בהכנסה השנתית ברוטו. כול מה שמתחת ל7 זה טוב, מעל ל10 לא כול כך. פחות מ5 זה פשוט מעולה, הלואי עלי.
Sent from my SGH-M919 using Tapatalk
בואו נחזור רגע למבט בפרספקטיבה:
כשהפוסט הזה התחיל היתה מחאת המלקי הזול מושך לשם מהגרים לא רק מישראל אלא מכל המזרח התיכון ואפריקה.
ארופה שמאז מלחמת העולם השניה חונכה לתמוך בזר ובפליט ולא להיות גיזענית מוצאת את עצמה בסכנת הצפה וטביעה ואיבוד הזהות והביטחון הכלכלי....
רק שנה עברה והם על סף תגובה קיצונית ואלימה שתציל אותם מטביעה...
מי רוצה להיות שם היום אפילו שהמלקי והדיור זולים ולכאורה הביטחון הסוציאלי.
הם כיום ערב מלחמת עולם שלישית שיש שיגידו שכבר החלה.
פרספקטיבה...
בועז, ארופה, זה עולם משלו, למעשה אפשר להכליל את קנדה עם ארופה, שאל את ברנרד....רק היה שם.ציטוט:
נכתב במקור על ידי boaz avrahami
ארה ' ב זה לא ארופה ולא קנדה, עולם שונה לחלוטין. עם כול היתרונות והחסרונות זה העולם שלנו ואנחנו אוהבים אותו יותר מכול דבר אחר בחיים. וזה בשיא הכנות.
Sent from my SGH-M919 using Tapatalk
בתרגום מרוסית: ״ כל חזיר אוהב את הביצה שלו״...
יש מצב, אבל אני בספק אם זה בא מרוסית, אני מכיר את רוב הפתגמים וזה חדש לי.ציטוט:
נכתב במקור על ידי boaz avrahami
לא לומר שלא יכול להיות משהו חדש ב40 שנה האחרונות שלא שמעתי עליו.
Sent from my SGH-M919 using Tapatalk
Каждая свинья хвалит свое болото
כל רוסי מכיר- אלמנטרי
נו באמת, כאילו אני יודע לקרוא.ציטוט:
נכתב במקור על ידי boaz avrahami
Sent from my SGH-M919 using Tapatalk
קנדה...ציטוט:
נכתב במקור על ידי tzagi
הייתי שלושה-ארבעה ימים במונטראול...
אין לי הרבה מה להגיד - צרפת/ים באמריקה = מיותר לגמרי.
פיכס.
התיכנון לסקי הבא, כך אני מקווה, הוא לוויסלר. נקווה לחווייה קנדית מתקנת..
אז ככה.
לא זוכר אם כבר סיפרתי, אז... בקיצור.
אנחנו פה בעקבות רילוקיישן מחברת קומברס.
SHMBO, קיבלה הצעה לעבור לפה, איזור מרכז קומברס ב- MOUNT LAUREL ב- NJ.
זמן קצר (מאוד, עדיין היינו במלון) אחרי שהגענו, קיבלה הצעה אחרת, לתפקיד בכיר הרבה יותר ו.. התחילה.
אז התברר כמה החברה הזו דפוקה ועוד יותר מכך, שורה של מינויים דביליים דירדרו אותה עוד יותר.
לפני כשנה וחצי נפרדו דרכינו, שלנו ושל קומברס, תוך קבלת תנאים מופלגים ונדיבים... כנהוג בחברות נכשלות.
מאחר שאת ה"גרין כארד" כבר קיבלנו ומאחר שהחלטנו שהרפתקת ארה"ב תימשך 4 שנים ולמרות שתזרים המזומנים איפשר לנו להישאר ולחיות בנוחות למשך התקופה, מבלי לעשות דבר, החלטנו שצריך למצוא מקור הכנסה חלופי.
עוד קודם לכן, התברר לנו שעיסקי הנדל"ן בארה"ב, הם דבר מכניס וכדאי ביותר ולכן החלטנו לבדוק את העניין יותר לעומק.
ביחד עם חבר, שעוסק בתחום כבר מספר שנים, התחלנו לבדוק הזדמנויות נדל"ניות בעיר הגדולה – פילדלפיה.
לא ארחיב, רק אספר שהעסקאות המשתלמות ביותר נמצאות באיזור שנקרא "צפון פילדלפיה".
איזור משופע באוכלוסיה נכשלת ביותר(בלי קשר לצבע).
ניתן לקנות שם בית, בין שתי דירות, במחיר שנע בין K25$ לבין K40$. שיפוץ אלמנטרי יעלה בערך K7$ ושכר הדירה נע בין 650$ ועד 1100$, תלוי באיזור ובגודל הבית/דירה.
מחירים פנטסטיים והרבה "חברות" קונות שם בתים עבור ישראלים ו"מתחזקות" אותם, בעבור שכר הולם - כבר כתבתי פה, בעבר, על הקומבינה וממה צריך להיזהר.
האיזור מתפתח מאוד, במיוחד בשל קרבתו לאוניברסיטת PENN ומרכזים רפואיים ענקיים.
בחינה מדוקדקת ובדיקות עם בעלי ניסיון העלו שאכן התשואה נהדרת וכולם המליצו, בכל פה... לא לגעת ב"אוצר" הזה.
ההתנהלות מול האוכלוסיה קשה מאוד והסיכויי שהנכס יאבד את מחירו לעד (יענו יישרף עד היסוד - ותקווה שזה יגמר בנזק לרכוש בלבד..), בשל דייר עצבני שאתה מנסה לסלק, בגין גרימת נזקים ו/או אי תשלום שכ"ד, הביא אותנו לזנוח את היהלום.
בין לבין, הגיע שימעה של SHMBO לצד השני של העולם (ליפן וגרמניה) והיא "זומנה" לפגישות שונות וקיבלה "פוזיציה" מעניינת מאוד – פרטים יגיעו.
בכל מקרה, כל תוכניות להשקעות נגנזו...
מספר חודשים אחר כך, ישבנו עם חברה, שבין יתר עיסוקיה (אמא לגמד שלומד בכיתה עם הגמדה הקטנה שלנו + עוד שני גמדים) היא קונה בתים, משפצת ומשכירה.
ב-08:30 היא מורידה את הגמדים בביה"ס ועד 15:30, זמן איסופם, היא מתעסקת בבתים – במהלך 6 השנים האחרונות היא הפכה לבעלת 7 בתים שכוללים 12 דירות.
כשראתה (יותר נכון, כש-SMBO קיטרה) שאני לא עושה כלום עם עצמי (לא יודע למה זה נראה כך ועוד יותר, למה זה כ"כ מפריע ל..מישהו) הציעה שאחפש איתה "משהו להתעסק בו" בשבילי.
במהלך כמה ימים ראינו עשרות בתים (השוק מלא בתנועה) ובמקרה ראיתי את הבית ההוא, עוד לפני שיצא לשוק.
http://www.realtor.com/realestateand...5_M52957-56924
כשיצא, ממש באותו יום, ביקרנו בו ומיד נראה הפוטנציאל.
הבית (שפרטים עליו, אספר בהמשך, במסגרת סיפור צדדי... שברור שיבוא, אני לא זוכר אם כבר העלתי אותו...מקסימום.. שוב) היה שייך לבנק, שעיקל אותו, ולא היה מאוכלס כמעט שנה. איזה פולש גר בתוכו והזוהמה שלטה בכל פינה.
בקיצור, הצעתי לקנות אותו ב-K56$ בערך, התקבלה וזומן אינספקטור, לבדוק מה באמת מצב הבית – קטסטרופלי!
באותו זמן היינו אמורים לצאת לחופשת סקי, עם חבר שהגיע במיוחד מהארץ (אז, כבר בפעם שנייה – היום הוא גר בפילי... בהמשך לסיפור הפוזיציה של SHMBO) ואותה חברה היתה אמורה "לסגור את העיסקה בשמי".
בשל מצב הבית והשיפוץ המסיבי שהיה אמור לעבור, התלבטתי אם כדאי להיכנס לזה.
בשיחת טלפון עם חבר (כשאני באיזה קונקשן מפילי לסולט לייק סיטי), ננזפתי "ברנרד, תפסיק להיות פחדן וגרידי. אז במקום תשואה של 25% תהיה לך תשואה של 17%. אתה עדיין צוחק כל הדרך אל הבנק."
התקשרתי לחברה ואמרתי לה לסגור את העיסקה.
ב- 27 בפברואר 2015,אחרי הסקי, נחתמה העיסקה והבית עבר לרשותי.
עכשיו כמה מילים על "סגירת עיסקת נדל"ן" בדרום ניו ג'רזי..
אין עורכי דין (אם אתה רוצה, תיקח אבל מיותר לגמרי). חברת התיווך מטפלת בהכל.
את כל האחריות מעבירים לחברה, שתפקידה לבדוק את הנכס ובמעמד חתימת החוזה (ה- Closing) אתה מקבל נכס "נקי" מכל חוב ושיעבוד ועיקול וכל בעייה קניינית אחרת – עם אחריות וביטוח.
במשרדי אותה חברה אתה חותם על חוזה הבעלות, היא מקבלת את הכסף ודואגת לרישום "בטאבו".
המוכר משלם את דמי התיווך, של שני הצדדים.
בשל עניני לוחות זמנים של הקבלן (חבר הכיר לי מישהו מניו יורק), תחילת העבודה נקבעה ל-23 במרץ.
עד לאותו זמן אני הייתי אמור להרוס כל דבר שדרוש להרוס (בשני ביקורים קודמים עם הקבלן, הוחלט מה הורסים), לקבל את האישורים הנדרשים מהעירייה ולדאוג לדירה, שתאכלס את העובדים של הקבלן.
הערכת המחיר נקבעה לסכום של כ-K40$ והקבלן משלם את שכ"ד של העובדים (דירה של החברה ההיא, חמש דקות הליכה מהבית שלי).
במשך 3 שבועות, אני ועוד עובד (שהחברה ההיא הכירה לי) "הרסנו" את הבית וניקינו את כל הפסולת (של ההריסות ושל השנים "שנצברו" בבית).
התחלתי בהזמנה של שתי מכולות (הערכנו שאצטרך 3-4) וכשהשיפוץ הסתיים, מניין מכולות הפסולת הגיע ל-7... 5 מתוכן של 30 פיט... גבוהות.
במשך כל אותן שבועות, הייתי בקשר ימיומי עם משרד הבינויי בעירייה (חמש דקות מהבית שלי) וכמו נודניק אמיתי שאלתי מה צריך ואיך מוציאים אישורים..
מה צריך למכולות הפסולת. האם צריכים בעלי מקצוע מוסמכים לשרברבות ולחשמל ולגז (הכל היה מנותק) ומה עוד צריך – כל זאת כשאני מסביר להם בדיוק מה אני מתכוון לעשות.
עוד נקבע, שעד שיגיע הקבלן עם העובדים, המים והחשמל יהיו מחוברים – על מנת שניתן יהיה לעבוד.
במהלך אותם 3 שבועות, הגיע החשמלאי (שעבד עם החברה ההיא) והחליף כמעט את כל מערכת החשמל בבית (הרוב היה חוטי נחושת, מצופים בבד ומחברי חרסינה לא מבודדים, בצמתים).
לבקשתי גם הפריד את מערכת החשמל בין הדירות באופן מסודר (היו דברים משותפים) והתקין ארון חשמל בכל דירה (היו במרתף).
חשמלאי הגון והוגן – הגיש את כל הבקשות לעירייה והוציא את כל האישורים הדרושים ועבר את כל הבדיקות (אינספקשן).
הוא אפילו החזיר לי כסף, שכבר שילמתי לו, משום שגמר את העבודה יומיים לפני הערכה שלו - נכס!
האינסטלטור, שעבד עם החברה ההיא, הגיע מספר פעמים ו.. לא עשה יותר מידי.
החברה דיברה איתו מספר פעמים והוא הבטיח שהכל יהיה מוכן עד שהקבלן יבוא לעבוד..
גם הקבלן, שבא לבקר ולראות איך מתקדמת ההריסה, דיבר איתו והאינסטלטור התחייב ש"הכל יהיה בסדר"... אם לא היה לו מבטא איטלקי ושמו לא היה ניקולס, הייתי אומר שהוא ישראלי, עם ה"יהיה בסדר" שלו.
בגלל שהבית היה כל כך ישן ומוזנח, ההריסה התפרסה על יותר שטח/משטחים מהכוונה המקורית.
החברה ההיא אמרה שלא צריך לשפץ כל כך יסודי אבל אני לא הסכמתי וכל מה שלא היה "יציב".. נהרס ואמור היה להבנות מחדש.
בסופו של דבר הורדתי כמעט את כל הקירות הפנימיים, עד לשלד, חיסלתי את כל האמבטיות והמטבחים, את התיקרה בקומה העליונה ואת רוב החלק הפנימי של הקירות החיצוניים (דבר שיתגלה כבעייתי משהו..).
בסופו של דבר, התיכנון היה כדלקמן:
- להתקין לוחות גבס ברוב המוחלט של הקירות בדירות.
- לבנות מחדש (ולהגביה – משום מה הותקנה תיקרה "צפה") את התיקרה ברוב החדרים.
- לבנות מחדש את מערכת החשמל (חיווט, שקעים, כוח, ארקה!!!).
- להחליף את כל הצנרת בבית (מים חמים/קרים וביוב).
- להתקין שני מטבחים חדשים, כולל הכל (ארונות, "שיש", מקרר, תנור, קולט אדים)
- להתקין שני חדרי אמבטיה חדשים.
- לסדר ולחדש שתי מרפסות בקומת הקרקע.
- להחליף את דודי המים החמים – חשמל במקום גז.
- להחליף את מערכת החימום בבית (להפריד בין הדירות ולעבור לחימום חשמל במקום קיטור..כן. קיטור. סולר מחמם דוד מים חמים, שמעביר קיטור לכל החדרים בבית).
- לבנות גג חדש, מעל המטבח בקומה התחתונה.
- לצבוע את כל הבית מבפנים.
- להתקין שטיחים בכל החדרים (מלבד מטבחים – לינולאום ואמבטיה – קרמיקה).
- לתקן ולצבוע את הבית מבחוץ.
- להחליף את כל המשקופים והדלתות בית (פנימיות וחיצוניות – תקן שונה).
- להחליף את כל החלונות בבית, כולל במרתף (בעייתי - הבית ישן והמידות לא "סטנדרטיות = לבנות מחדש את כל המשקופים או "חלונות לפי מידה").
- "לסדר" את החצר.
- לנקות ולסדר את המרתף, לשימוש לאחסנה של שתי הדירות, כמו גם גישה לתחזוקת מים/חשמל/גז/ ודודי המים החמים.
בקיצור, כל הפרוייקט נגמר, בסופו של דבר בכ-K75$ (להזכירכם, התחיל ב- K40$).
זו לא היתה הפתעה משום שהערכה הראשונית לא לקחה בחשבון החלפה והפרדה של מערכת החימום (יותר מ-K5$) ועבודה כפולה כמעט של הצנרת (תכף פירוט של הפיאסקו) והגג של המטבח ש"נולד" במהלך השיפוץ וה... עיכוב הנוראי בלוחות הזמנים.
הייתי צריך להקדים ולומר, שמלכתחילה התייחסתי לפרוייקט כאל "פרוייקט לימודי".
סמכתי ושמעתי בקול המבינים ובעלי המקצוע ושמרתי לעצמי "תהיות" שעלו בזמן אמת (כמו למשל גודלן ומספרן של מכולות הפסולת...) ובעיקר.. לא התעצבנתי מהעירייה..
הגיע היום מיוחל, ה-23 במרץ.
הקבלן, טרי (TERRY), התייצב בבית עם 5 פועלים + וואן עמוס בציוד וחומרים, מוכן ומזומן להתחיל לעבוד.
ניגשנו לעירייה להחתים טופס מסויים, של תחילת העבודה (PERMIT) ואז אומר מנהל המחלקה, שבמקרה היה שם, "אבל בשביל זה צריך קבלן מורשה בניו ג'רזי.
וזה שלי הוא מניו יורק...
וזה אחרי ששלושה שבועות אני שואל ואומרים לי שצריך רק אינסטלטור וחשמלאי מוסמכים:
"קבלן גם?"
"הבית על שימך?"
"כן. על שמי."
"אז לא צריך. אתה הקבלן."
"בטוח?"
"מה לא ברור במה שאמרתי?"
"הכל ברור, אבל בטוח?"
"כן. בטוח!!!".
אין מה לעשות. אני לא מוכן לעגל פינות (למזלי, כך התברר בהמשך) וצריך להשיג קבלן מוסמך.. מקומי.. "מעכשיו לעכשיו" – שישה פועלים מחכים להתחיל לעבוד.
לעשות את הסיפור קצר, האבא של החברה, זו שמלווה אותי בכל אותו זמן, "מסדר" לנו קבלן מקומי שחייב לו טובה, שיתן את החתימה.
הוא יגיש את הפרמיט על שמו והוא "יפקח" על העבודה של הקבלן מניו יורק. זה נוהל מוכר ושכיח ו.. יקר.
זה גם לא דבר של מה בכך משום ש:
- שמו מונח על הכף – אחראי על הכל.
- המצב קשה וכולם רוצים לעבוד – ירצה לעשות את העבודה בעצמו.
- "חתימה" שלו על הפרמיט/בקשה עולה כסף...
- אין לי ברירה.
הבחור מתגלה כ"גבר-גבר" – ממלא את כל הטפסים במקום (אצלי באוטו, ליד הבית), מרביץ חתימה, מסביר לטרי (הקבלן מניו יורק) מה צריך לעשות לפי תקן ניו ג'רזי (שונה מניו יורק), משאיר טלפון שנתקשר בכל שאלה והוא יבוא לבדוק ולתקן מה שצריך והוא גם יהיה באינספקשן השונים, בשלבי השיפוץ.
הוא גם מתנצל שכל הריצות האלה יעלו לו כסף ומבקש... 200$.
נתתי 250 והוא כמעט הרביץ לי והחזיר 50.
מתחילים לעבוד.
זוכרים את האינסטלטור?
יופי.
לא עשה כלום.
רק בילבל לטרי את המוח וזהו. אפילו לא הגיש את הבקשה לעבודת החלפת הצנרת (צריך פרמיט + 2 אינספקשנס).
בסופו של דבר טרי מתחיל לעשות את הצנרת לבד אבל האינספקטור, שבא לבדוק את הקירות, רואה שהעבודה לא משהו ומזהיר (בשקט) אותי שזה לא לפי התקן ושלזה צריך אינסטלאטור מוסמך... של ניו ג'רזי.
בשלב הזה העפתי את האינסטלאטור (שילמתי לו על העבודה "שעשה" עד עכשיו, משום שזה "פרוייקט לימודי" ואני לא רב עם אף אחד ובטח שלא לפני שהבית גמור – תזכרו שאני "זר" שם).
עכשיו תקועים בלי אינסלטור והעבודה מתחילה להתעכב..
הקבלן המקומי (זה שחתם), בחור מצויין, נחלץ לעזרה ומכיר לי אינסטלאטור.
מדובר בבן של ראש העיר שיכול "לסדר הכל".
הוא עורך סיור בבית ומבין את ה"ברוך" שאני נמצא בוא ועל המקום מחליט ש.. מצא בוננזה.
נותן הערכת מחיר גסה של 5-6 אלף... ואומר שיכול להתחיל בעוד יומיים (יום חמישי) ולגמור הכל עד יום שני וביום שלישי יסדר כבר אינספקשן (הבן של ראש העיר), כך שנוכל להמשיך בשאר העבודה.
התייעצתי בטרי והחלטנו שאין ממש ברירה.
היה ברור לי ש"הערכה גסה" תתפוס תאוצה למעלה, לקראת ההסכמה על העבודה. שאלתי את טרי, עד כמה כדאי להסכים, שהרי ברור שיעלה..
סיכמנו שK7$, זה כדאי ו... בעצם אין הרבה ברירות.
אני רוצה להגיד לכם, שזה לא נעים כשמישהו שאתה לא ממש מכיר תופס לכם בבייצים ו...לוחץ.
לא נעים בכלל.
במיוחד כשאתה לא יכול להעיף אותו ולהחליף במישהו שיעשה לך נעים... בבייצים.. או בגב.
התקשרתי לבחור ולאחר מו"מ מתיש (רצה 8.5. אמרתי לו שאני משלם לו במזומן ועם קבלה הוא יכול לעשות טיירה... לא הבין מה הקשר בין קבלה ל-KITE – אין להם חוש הומור, לאמריקאים האלה... ויותר גרוע, לא מכירים "גשש") – סגרנו על K6.5$.. חלק למחרת וחלק אחרי האינספקשן הראשון.
הפועלים עזבו לניו יורק וביום שישי התחיל הבחור לעבוד.. עם אחיו.
כמובן שלא סיים ביום שני וגם לא ביום חמישי..
בנתיים הפועלים חזרו וניסו לעבוד "מסביב" לאינסטלטור.
אז התברר שהבחור (צעיר – פחות מארבעים) הוא אדום צוואר, חמום מוח שאוהב לשתות קצת ולא כל כך מסתדר עם חבורת פועלים כושים (מדרום אמריקה – גייאנה והסביבה) מהברונקס, שמצידם לא מוכנים שהצוואר האדום של האיטלקי השיכור הזה, ישאר כל כך מחובר לראש, שלא מפסיק לקלל.
תיווכתי בין הצדדים והוסכם שכשהאיטלקי שם, הם הולכים... אז הלכו לשבוע.
חושבים שגמר את העבודה?
נכון – לא.
הסתבר שיש לו גם DAY JOB ואחרי שהפועלים חזרו לניו יורק (הפרדת כוחות), הוא התחיל לבוא רק בלילה, אחרי שבע (צריך לאכול עם המשפחה = חברה וילד לא חוקי) עד אחת בלילה.
האמת, עבד קשה. אני הגעתי כל פעם לעזור לו "בכל עבודה לא מקצועית שצריך" כמו שהגדרתי.
בילינו ביחד והסתדרנו מצויין. מידי פעם הגיע גם אחיו לעזור – בחור "איטי" אבל הרבה יותר חכם מהגולם השיכור.
בכל מקרה...
אחרי בערך שבועיים וקצת, גמר את העבודה ואז התברר לי שהוא לא הגיש את הניירת, כמו שאמור היה לעשות ("הכל בסדר"...).
ואיך זה נודע לי – הלכתי לעירייה לשלם עבור הבקשה ואז התברר שבכלל לא הוגשה בקשה..
הדביל אמר שהוא מצטער ויטפל בזה למחרת.
אחרי יומיים , כשסופסוף ענה לי לטלפון, אמר שטיפל וקבע אינספקשן למחרת (!!!!! הבן של ראש העיר או לא!!!).
היה אינספקשן ועבר ושימחה גדולה היתה בחוצות העיר.
שילמתי לבחור את יתרת הכסף וקבענו שבתום השיפוץ, אתקשר אליו בקשר לעוד כמה דברים קטנים שהתגלו אבל לא היו הכרחיים כרגע..
נפרדנו כידידים, אני והשיכור.
הפועלים חזרו ואז, אחרי שכל הבדיקות של הפקחים עברו (של החשמל ושל השלד ושל הצנרת ושל הבידוד ושל ההגנה מאש – אחרי כן אספר קוריוזים שגרמו לי לעוד עיכובים מיותרים לגמרי ולחברה ההיא להתרתח ולנזוף בי), התברר כמה מהר הם יכולים לעבוד, כשלא מעכבים אותם – באמת עובדים טוב ומהר... מאוד מהר.
בסופו של דבר, באיחור של חודש וקצת (שבמהלכו הייתי בארץ לארבעה ימים מורטי עצבים, של חום ופקקים וטלפונים מטרי ומהעירייה – סיוט של ביקור אבל הבטחתי לאמא) היה ה- final Inspection , שעבר בהצלחה רבתי.
בין לבין.
במהלך העבודה, כל הזמן הגיעו מתעניינים. רצו לברר כמה שכ"ד ומתי.
זוג אחד, מברזיל, מאוד נחמדים, נכנסו לראות (בכלל הייתי נחמד לכולם... זה ממש לא מקובל לתת להיכנס לנכס שלך... אפילו השכנים באו להתעניין והעריכו שאני משפץ את החורבה שתקועה להם שם) והודיעו לי חד משמעית "זו דירה שלנו (התחתונה)" ורצו לתת מקדמה. לא הסכמתי. אמרתי "רק שכשיהיה גמור".
ביום של האינספקשן הסופי (יום חמישי), המפקח מצא כמה דברים שטותיים (ברך של מרזב, חלון אמבטיה שקוף (צריך לשים מדבקה), מדרכה קצת לא ישרה בחוץ... שטויות) אבל אמר לי שהוא יבוא לבדוק הכל שוב ביום שני, עד אז אתקן, ובנתיים אני יכול להכניס דיירים "אבל דיר באלק אם לא תסדר הכל" – ביום שישי הכל סודר.
הזוג הנחמד הזה, שבא לבקר בבית כל כמה ימים, חתם איתי חוזה ביום שישי אחה"צ ונכנס בשבת (1300$).
ביום ראשון בערב, אנחנו במסעדה עם חברים, טלפון מהשיכור.
לא עניתי והוא השאיר הודעה...כל כך הרבה FUCK, לא שמעתי אף פעם, שלא בסרט (אם יסבירו לי איך, אעלה את ההקלטה - רד נק אוטנטי..)
הוא עבר ליד הבית (הוא גר לא רחוק) וראה אור בדירה והתחיל לצעוק על הדיירים, שהוא לא גמר את העבודה ומה פתאום הם גרים שם.
מתברר שהוא רצה להרכיב גם את כל האסלות והאמבטיה וכו' (לזה יש אינספקשן נפרד) והתעצבן שכבר עברתי הכל.
שלחתי לו טקסט שאני בטוח שניתן לפתור את כל הבעיות ואם זה עניין של כסף, אין בעייה להיסתדר – אמרתי לכם, "פרוייקט לימודי". לא רבים. אם צריך להוסיך עוד איזה אלפייה או שתיים... יאללה, שיהיה לו לתרופות.
הגולם השאיר עוד כמה הודעות של קללות וכמה SMS ניזעמים וזהו...
ביום שני, אני ניגש לעיריה לשלם את האינספקשן האחרון, זה שבודק ששמתי ברך למרזב וכו' ופתאום יורד איזה איש שמן, עם חולצת הוואי וצועק משהו עם הכתובת שלי...
מסתבר שזה ראש העיר ו"מישהו" מסר לו מידע שבבית בכתובת זו וזו, עשו שיפוצים בלי אישורים והכל מזוייף שם.
במשרד היו כל האינספקטורים, שכמובן עשו את כל הביקורות, ואמרו לו שהם מכירים את הכתובת והכל שם LEGIT.. לא עזר.
הוא רוצה חקירה.
אמרתי לו שאני הבעלים ולא מבין מה הבעייה – לא הבנתי מה צעק, רק שאת הצנרת עשה אינסטלאטור לא מוסמך ובנו עוד קירות ו...בלה, בלה, בלה...
ראש העיר רוצה חקירה.. אז יש חקירה.
אני, משחק אותה טאמבל ולא כל כך מבין מה קורה, יושב מול מנהל המחלקה וההוא שואל אותי מה היה ומה נעשה ולמה לא הוצאתי אישורים.
אני מסביר שהוצאתי את כל האישורים ומצביע על המפקחים שהיו אצלי והם מאשרים שהכל בסדר וההוא, שכנראה לה היה "בסוד העניינים" עם ראש העיר, אומר לי שזייפתי את המסמכים של הצנרת.
כנראה שהוא הבין שהכל בסדר, ירד מכל הנושא של בנייה לא חוקית וכו' ונדבק לעניין הצנרת.
אני מסביר לו בעדינות שמי שהגיש את הניירת זה האינסטלאטור ואם משהו לא תקין בניירת, צריך כנראה (כנראה, משום שאני עדיין משחק טאמבל שלא מבין מה קורה) לפנות לאינסטלאטור שבטוח יסביר הכל.
המנהל שואל אותי מי האינסטלאטור ואני נותן לו את כרטיס הביקור של האינסטלטור "שלי" (השיכור). המנהל מסתכל במסמכים של הבית שלי ואומר לי חגיגית שהשם ששמופיע בכרטיס, הוא לא השם שמופיע באישור.
אני, טאמבל, אומר לו שאני לא יודע מי רשום שם אבל מי שעבד אצלי ומי שמילא והגיש את כל הטפסים זה זה שמופיע בכרטיס הביקור ושהוא בטח מכיר אותו "זה אחד שאמר לי שהוא הבן של ראש העיר" ושמו כך וכך...
אתם לא מתארים לכם את הדבר הבא שקרה - מיד אחרי שאמרתי "הבן של ראש העיר"... כולם ברחו.
תוך שנייה נשארנו במשרד הבינויי רק אני ומנהל המחלקה.
ההוא מתחיל לגמגם ואומר שהוא לא מכיר את האינסטלאטור הזה ואני, בתמימות, אומר לו שוב את שמו ואפילו שהבחור אמר לי בפירוש שהוא מכיר את ראש המחלקה (אותו) ויכול לסדר לי כל מיני אישורים בלי תור.
המנהל מתחיל לצעוק עלי (לא ברור מה) ואני עושה פרצוף נפחד ואומר לו שאני יכול להתקשר לבחור עכשיו שידבר איתו בעצמו – חשבתי שהוא מקבל התקף לב...
בכל מקרה.
במהלך השבועיים וחצי הבאים, אני ב"ריקוד" עם העירייה, שלא יודעים איך לצאת מהתסבוכת.
אני "חושב" בכל רם, שאם האינסטלאטור שעבד אצלי הוא לא מוסמך ואם הוא זייף את החתימה על האישור (התברר שלבחור אין הסמכה והוא עובד עם אינסטלאטור מוסמך ומשתמש בחותמת שלו – וזה אסור לפי החוק, למרות שזה מה שכולם עושים... אבל לא כולם פותחים במלחמה.. איתי) אולי כדאי, על מנת שלא אסתבך, לפנות למשטרה... ואולי, כך אני "חושב" בקול רם, בגלל שהבחור גם אמר לי שאחיו הוא קצין במשטרה המקומית, על מנת לא להסתבך איתו, כדאי לפנות ל"משטרת המדינה", במקום למשטה המקומית...
ואולי גם כדאי לפנות לאיגוד האינסטלטורים (איגוד חזק מאוד בארה"ב) ואולי גם לערב את מס ההכנסה, משום שעדיין לא קיבלתי קבלה והאם הוא חושב שנפלתי קורבן להונאה ואיך זה שפתאום אף אחד לא מכיר את הבן של ראש העיר...
ההוא כל כך מתעצבן ונלחץ וצועק עלי שאצא מהמשרד. אני יוצא ואחרי כמה דקות מגיע למקום שוטר בריון... שמחפש את הפולש.
למזלי עדיין הייתי שם (שלא יגידו שברחתי חו"ח) והשוטר עושה את תפקידו ומגרש אותי משם (הייתי בחוץ.. באוטו)..
הזויי.
בסופו של עניין "הגענו להסכמה", שאני אביא מכתב מהאינסטלאטור ששמו מופיע על האישור. במכתב הוא יפרט מה היתה העבודה שנעשתה ואם הכל בסד... אז בסדר.
אני מאתר את האינסטלאטור, צעיר בן 76 חולה כליות "על דיאליזה", שאומר לי שהבחור השיכור הזה הוא "פגע רע" ורק מסבך אותו... כששמע ששילמתי לו K6.5$, בכלל בא לו להרוג אותו, משום שהבחור אמר שהעבודה היתה רק 3.5...
לחץ לי טוב על הבייצים... לפחות אחד נהנה מזה, כנראה...
בקיצור, אחרי שבועיים וחצי בערך, אני מביא למנהל הגולם מכתב שאומר "העבודה בכתובת זו וזו בוצעה לשביעות רצון כל הצדדים, על פי האמור באישור"..
המנהל מסתכל חצי שנייה על המכתב ומורה לפקידה להדפיס לי את האישור הסופי ו..זהו.
לאחר שיש את כל האישורים, אני מתפנה לדאוג להשכרת הקומה השנייה.
המוני מתקשרים ואין לי בכלל כוח לענות להם – אחרי סיום השיפוץ, נהיה לי פחות מעניין ואני די מזלזל.
בין לבין, אני נאלץ להגיע לביקור בארץ (חופש גדול והגמדים כבר כמעט חודש בארץ – הגענו, SHMBO ואני לשבועיים)וכל הזמן מתעלם משיחות של שוכרים פוטנציאלים.
ביקשתי מהחברה לטפל בזה אבל זה חיכה לי עד שחזרתי.
"גררתי רגליים" עד של-SHMBO ולחברה נמאס ונתנו לי בראש, אז השכרתי את הדירה השנייה לפני חודש.
מהון להון.
שיפוץ שהיה אמור לארוך חודש, נגרר לחודשיים וחצי כמעט.
פגשתי חשמלאי שהוא אוצר.
ושני אינסטלטורים דפוקים.
וקבלן מקומי "גבר-גבר".
וקבלן ועובדים כושים מדרום אמריקה, שגרים בניו יורק, שהם בחורים מעולים (בילינו המון שעות ביחד).
ועירייה "דמי-קולו".
ושוכרים (ברזילאים).. ממש מתנה.. בנתיים.
ופרוייקט שכל מה שיכל להשתבש , השתבש בו.
ואת השורה התחתונה, של כמה השקעה וכמה תמורה/תשואה, כבר קיבלתם.
כבר מאוחר ומחר, מוקדם, מתחיל החופש (הגמדות חוזרות לביה"ס !!!).
נמשיך מחר עם קוריוזים מהעירייה, שגרמו לעיכובים מצטברים של כמה שבועות.
והוואי עם פועלים כושים, מדרום אמריקה.
והסבר קצר על הפרוצדורה.
והקורבט.
אה, כן. והפוזיציה החדשה של SHMBO... שהפכה אותי מ"אשת" SVP, ל"אשת" CEO ו- PRESIDENT
סלאמתק.
אומנם כאב ראש ודמי לימוד...בפרוייקט הבא עלויות השיפוץ מן הסתם תהיינה נמוכות בהרבה.
לפי החשבון שלי התשואה השנתית היא כ- 17% שזה פנטאסטי. אחלה דיל !!!
בהצלחה שם ומקווה שבמהרה בימינו אנו תהפוך לאייל נדל"ן.... :-))
:)
בהחלט תשואה מעולה.
גם כל העניינים עם השיפוצניקים שכאן בארץ הם עונש לא קטן, נשמעים כמו חוויה מרתקת כשזה שם בשפה אחרת ומנהגים אחרים וכשיש לך את הפנאי הדרוש.
כמה שאלות קטנות -
אני צופה בתכניות אמריקאיות של עסקי נדל״ן, הבנייה רובה מעץ ולעיתים מתרחשים נזקים שכאן אנחנו לא מכירים, או שדיירים גורמים לנזק ואז צריך לשפץ שוב.
מה המענה לזה מלבד מזל במציאת דייר טוב והימנעות מאיזורי אוכלוסייה בעייתית ? האם הביטוח מכסה מקרים כאלה ?
אם אתה נכנס לקטע של לשפץ בתים ולמכור /להשכיר אותם אז אני חושב שאתה צריך קבלן ואנשי מקצוע מקומיים וקבועים.
זהו.. שני שלישים חזרו לביה"ס... עד לחופשת ראש השנה.
לפני שאמשיך את הסיפורים, כמה תשובות.
מיכה.
אתה צודק לגמרי.
צוות העובדים זה הדבר החשוב ביותר - אם תיזכר, זה בדיוק מה שרשמתי, לפני מליון שנה, כשהתחלנו לדבר פה על הנושא.
צוות העובדים, זמין ומהיר וטוב, הוא זה שיגרום להצלחת או מפלת הפרוייקט.
לכן, את אותו חשמלאי, אני אקח לכל פרוייקט, בלי לבדוק את הצעת המחיר שלו ולבלי לבדוק אופציות אחרות - האמינות שלו והעמידה בלוחות הזמנים והרצינות שלו שווים הכל.
לדוגמא, היה מגיע בשש בבוקר, לפני העבודה שלו במקומות אחרים, כדי ללעשות משהו, שיהיה מוכן לעובדים האחרים.. ביוזמתו - מגיע יום לפני לבדוק את התקדמות האחרים ומה יצטרכו למחר ועושה לבד..
והפועלים.
אם לא מעכבים אותם (המתנה לאישור המפקח או לאינסטלטור וכו'), הם פשוט "רצים" - הפרוייקט היה נגמר בפחות מארבעה שבועות, אם זה היה תלוי בהם.
יש לנו חבר פה, שעושה את זה למחייתו ("פליפים" - קונה, משפץ ומוכר) - יש לו צוות עובדים קבוע פחות או יותר והעניינים שם זורמים. למרות שפליפים זה פשוט יותר, מבחינת הרגולציה של הרשויות. הסבר - באחד הסעיפים שאמרתי שארחיב עליהם.
ניר.
אכן חווייה.
יש כאלה שעושים את זה לפרנסה פה, כמו שגם ג'ו הזכיר וכמו שרואים בסדרות האלה - וחיים טוב מאוד.
אני למדתי אבל ברגע שאתה יודע ומכיר את הכללים הכל זורם פה בצורה מאוד חלקה .
כמו שאמרתי לא פעם על כל דבר בארה"ב - ברגע שאתה מבין את "השיטה, ומתיישר... הכל פתאום ברור והגיוני וזורם.
ממש לא כמו בארץ.
הדבר הבא, בדרך להצלחת הפרוייקט הוא... השוכרים.
אמנם קל (יחסית) לסלק דיירים לא רצויים אבל הם יכולים לגרום לך נזקים.
דיירת שפונתה על ידי החברה שלנו, השאירה אחריה חורבן - קירות שבורים וצנרת סתומה ועוד.
ברור שניתן "להפיל" הכל על הביטוח אבל כאן נכנסת לתמונה ה"שיטה".
תמיד (תמיד) צריך לקחת בחשבון את "האח הגדול" בדמות "דרוג האשראי" = האם תביעה לביטוח בכלל כדאית.
תביעה לביטוח תיגרור, בהכרח, ירידה בדירוג האשראי שלך (שקובע בסופו של דבר אם אתה "לקוח טוב" - זיכרו. כל זמן שאתה לא צריך אשראי, יתנו לך אותו... אם יתברר שאתה כן צריך, אתה מתחיל להיות בבעייה, מבחינת הדירוג... שבתורו קובע אם תקבל אשראי... מין מילכוד 22 קטן) ועליה, לפעמים משמעותית, בתעריפי הביטוח.
והמידע הזה מנוטר ומועבר לכל חברות הביטוח - כשיש לך כמה דירות/בתים ומכוניות וכו', אתה לא בטוח שאתה רוצה, שבגלל תביעה אחת, יעלו לך כל התעריפים.
שיפוץ יכול להיות זול מאוד - מהנסיון שלה, החלפת קירות/לוחות גבס וסתימות בצנרת וצבע והחלפת שטיחים עם חורים של סיגריות (למרות שאסור לעשן) יכולים להסתכם באלפיים דולר לדירה שלמה (כשממילא, עם החלפת דיירים עושים תיקוני צבע ולעיתים החלפת שטיחים). במחיר כזה לא שווה להפעיל ביטוח.
סינון יעיל של המועמדים (יש טופס שהיא משתמש בו (אני אעלה אותו) ואשכרה עושה בדיקות לאנשים).
בערים האלה, רוב האוכלוסיה היא מהגרים ללא מעמד חוקי - הם באים לחיות את החלום ולא "לעשות בעיות". בד"כ הם שוכרים טובים.
הבעיות הן ברובן עם האמריקאים, שמטבע הדברים באים ממעמד סוציו-אקונומי לא גבוה.
לדוגמא, רוב השוכרים בצפון פילי (התשואה הפנטסטית) נהנים ממעמד של "סעיף 8" = סיוע ממשלתי/מוניציפלי בשכ"ד.
מצד אחד, השכ"ד מגיע כמו שעון, מהרשויות, אך מצד שני, הם לא מרגישים "מאויימים" ולא שומרים על הנכס וקשה להוציא אותם וממילא הם "בזבל" אז לא איכפת להם כלום - יכולים לגרום (וגורמים!!) לנזקים של אלפי דולרים לדירה ששווה 30 אלף..
ולהוציא אותם... סיפור.
המענה הוא שילוב של כל מה שציינת - איזורים טובים, סינון השוכרים והתרשמות כללית, ביטוח כולל לנזקים אפשריים ו... לקוות לטוב.
שלמה.
אין סכנה -לא אהפוך לאייל נדל"ן.
בעוד כמה חודשים מעטים, כשתצטבר הוכחה שהנכס מניב הכנסה, נלך לבנק וניקח הלוואה/קרדיט/משכנתא (השם לא משנה וההחזר החודשי נמוך יחסית - המשכנתאות זולות. מעודדים להיות בעלי בתים) כנגד הבית ונמשיך להתגלגל. לאט.
זה משהו שלא ציינתי והוא חשוב - ערך הבית:
- את הבית קניתי ב-58 בערך (כולל הכל) ושיפצתי בעוד 75.
- הערכת השוק שלו, לפני השיפוץ, היתה למעלה מ-150.
- אחרי השיפוץ הערך שלו בערך 200K.
- אחרי שיפוץ ומושכר, הערך שלו הוא למעלה מ-230K.
- השוק הפוטנציאלי שלו הוא א) משקיעים ו-ב) בעלי בית, שגרים בקומה התחתונה ומשכירים את העליונה. שכ"ד מכסה את עלות המשככנתא +.
- בנוסף לכל אלה, למי שיסתכל במפת גוגל, השטח עליו יושב הבית הוא ענק, אני יכול לבנות שם עוד בית, בן 4-5 דירות...
כל הדברים האלה חשובים לסעיף שלמעלה - הערכת שווי הנכס, קובעת כמה כסף הבנק יתן לך כנגדו (והוא נותן, אחרי ששמאים מטעמו בודקים הכל), גם אם אתה לא מוכר.
כמו שסיפרתי אתמול לג'ו, בטלפון - הרבה חברים רוצים להשתתף - אמרתי להם שאני לא לוקח כסף מאיש, מי שרוצה יתכבד ויגיע לכאן (אפילו לתקופה קצובה) ונעשה ביחד..
וכן, בפעם הבאה הכל יהיה זול ומהיר יותר.
מקלחת, תספורת (אם אפשר לקרוא לזה כך, אצלי) וגילוח וכמה סידורים קטנים ואתיישב להמשיך..
לא ברור לי איך יש תשואה פנטסטית אם יש סיכוי לאבד אלפי דולרים בגלל שוכרים ושוכרים בעייתיים.
מילא שוכרים, לא דיברנו עוד על סופת טורנדו
סופה עם מנוע טורנדו?
מה לא ברור?
כמו בכל דבר... עד ש(אולי) קוראת קטסטרופה שמחריבה הכל..
איך אתה מכניס "סיכונים שיכולים/עלולים להתרחש" לתוך משוואת התשואה? איזה משקל אתה נותן להם? ואם לא קרו, אז התשואה גדלה בדיעבד?
ואל תשלחו אותי למשוואות סטטיסטיות ואלגוריתם הסתברותי תאורטים..
גם כך קשה לי עם המספרים והמציאות מסובכת לי גם כך, בלי להכניס את כל "האם והאולי" של כל המתחכמים בהרצאות בצבא..
וטורנדו ושריפה וכל מיני דברים כאלה, שיכולים לקרות לכל אחד ותמיד... אז באמת אין ברירה ואין שום שיקקול ומפעילים את הביטוח.
אני לא מבין את השאלה של מיכה ולא את התשובה של ניר.
אתה לא מבין כי אני לא השבתי,
תשואה זה דבר יחסי, גם יחסי לסיכון וגם יחסי לתשואה על נכסי סיכון אחרים.
כל השקעה מסוכנת, ללא יוצא מן הכלל וגם אי השקעה היא מסוכנת.
אז כשאני טוען שהתשואה היא גבוהה, זה כמובן ביחס להשקעה בנכס דומה.
כאן אנחנו מקבלים תשואה של 2 עד 4 אחוז בנדל״ן למגורים , אז 17% זה לא רע הייתי אומר ...
ברנרד,
תודה על המידע המצוין!!
בנוסף היה מעניין לדעת אלו הוצאות נוספות מושתות על בעל הנכס? מי משלם את הארנונה? כיצד מחושב המס? מי מבטח את הנכס? תכל'ס מה נשאר נטו מדמי השכירות? כיצד מתפעלים את הסיפור הזה במידה ואתה לא גר בסמוך לנכס?...
שוב תודה
- ה"מיסים" שהזכרתי, הם הארנונה ומשלם אותם בעל הבית - מחושב לפי גודל הנכס וכולל גם ארגת חינוך וכל מיני שירותים נוספים, שהעירייה מספקת.
- גם את חשבון המים משלם בעל הבית - כמה עשרות דולרים בודדים בחודש, למשפחה בזבזנית כמו שלי, למשל.
- כך גם חשבון הביוב שהוא נפרד - כמה עשרות דולרים לשנה, לכל הבניין.
- ביטוח אפשר להשית על השוכר - אני מעדיף לשלם בעצמי. כמו שאמרתי, השוכרים הם "צווארון כחול".. מעדיף לא להעמיס עליהם יותר מידי.
- חשמל וגז - השוכרים פותחים חשבון על שמם ומשלמים. כך גם אין הקבלה מחייבת, בין החשבון לנכס ואם בעל החשבון לא משלם או חייב כספים כשעוזב, הדבר לא משפיע על ניתוק/חיבור הנכס..
- כמה נשאר נטו - כל ההכנסות מינוס ההוצאות שהזכרתי ואם יש בלת"מים, מחשבים גם אותם.. חשבון פשוט. יש גם מס הכנסה (לא זוכר את המדרגות, נדמה לי שהמקסימום הוא 30%) שמחושב שנתית ומושת רק על רווחים = (כמעט) כל הוצאה מתקזזת, כולל שיפוצים ותיקונים אבל יש הטבות מס מפליגות, אם אתה "משאיר" את הממון בנדל"ן (יש הרבה "משחקים" בזה). כמו שאמרתי, מעודדים אנשים להיות בעלי בתים.
- קשה ל"נהל" את העסק הזה מרחוק. צריך שיהיה מישהו קרוב - יש חברות ניהול שמטפלות בהכל, אם רוצים.
חברות ניהול בדרך כלל לוקחים שכר דירה של חודש לכל השנה ועוד עמלה אם הם צריכים להשכיר את הנכס.
Sent from my iPhone using Tapatalk
ואז, פתאום, יש לך כל מיני הוצאות/תיקונים (שאתה משלם לחוד מדמי הניהול) וכשבודקים טוב, לפעמים מוצאים שבעלי המקצוע/החברות שמתקנים "קשורים" איכשהו לחברת הניהול...
זה חלק מהסיכונים של "להחזיק נכס בשלט רחוק"...