החיים בגולה - זוית קצת אחרת או "מילקי זה לא הכל בחיים"...

יופי... הלכו לישון... פסטורליה..

עסקים.

בגדול, בגלל "הבועה", הרבה אנשים לא יכלו (או לא כדאי להם – הבית שווה פחות מהמשכנתא) לשלם את החזרי המשכנתא והבנקים "לקחו" את הבתים.
בגלל שהבנק לא בדיוק מעוניין להתעסק בניהול נדל"ן, הוא מנסה למכור את הנכס כמה שיותר מהר (יש גם תשלומים שבעל הנכס/הבנק משלם – ארנונה ולכן הוא מיד מתחיל להפסיד..).
בעקבות זאת, ישנן הזדמנויות לקנות בתים בזול מאוד.
אחרי שקנית, צריך (בד"כ) לשפץ ואז ניתן להוציא חזרה "לשוק" ולמכור ברווח גדול או להשכיר.

זו שיטה ידוע מאוד והרבה עושים את זה (פליפים = לקנות, לשפץ ולמכור) ויש אפילו כמה תכניות טלוויזה ש"עוקבות"אחרי עסקים כאלה.. מאלף.

הכי מהר ופשוט, זה לקנות במזומן.
אבל יש גם אפשרות לקחת משכנתא..
לפני "הבועה" ניתן היה לקחת משכנתא של 106% ממחיר הבית – כן, כן. 106.
מאה אחוז מחיר הבית + 6% עלות ה"קלוסיג" – עו"ד, רישום ואגרות..
אחרי ה"בועה", הסכום ה"רגיל" שנותן הבנק, עומד על כ- 70-96 אחוז ממחיר הבית... הזוי..

אז תגידו – אם כך, למה האמריקאים לא קונים ככה, בזול, ומשפצים לבד וזהו?
משום שהאמריקאים מפגרים.
חבר הסביר לי שהאמריקאים לא אוהבים "לשפץ" – הם אוהבים לקנות "מוכן". בלי להתעסק עם קבלנים ושיפוצים ורשיונות וכו'..
ויש גם הצדקה כלכלית לקניית "מוכן" – אם הם קונים "מוכן", הם יכולים לקחת משכנתא "רגילה" בהליך פשוט וכל ההוצאות על הקניית הבית (משכנתא) מוכרות במס (הלוואי עלינו, בארץ).
זה "עגול" ויפה וניתן לחשב בדיוק את התקציב, לעומת ההכנסה השנתית ו.. פחות כאב ראש.
וזה משאיר פתח לכל מיני יזמים שכאלה, שקונים בזול ומוכרים ביוקר.

בנוסף לכל זה, יש דבר נוסף, שלא התפוצץ עם "הבועה" – השכירות.
הבן אדם ומשפחתו צריכים לגור איפשהו (תזכרו – אין כתובת.. אין קרדיט/עבודה – תראו את הסרט של הכושי ההוא, שואיסמו... מהגברים בשחור...) ולכן שוק השכירות לא נפגע מ"הבועה"... אולי אפילו להיפך.
בקיצור, מכירי השכירות נשארו זהים (+ קצת), בשעה שמחירי הבתים ירדו = תשואה גבוה יותר..

נשמע פנטסטי, במיוחד בברושורים שרצים בארץ...
הסבר קצר, באמצעות דוגמא שבדקנו.

לפני כשנה, כש-SHMBO עזבה את העבודה הקודמת, התחלנו לבדוק אפיק אחר, שישמור על הכסף ויכניס משהו, עד שנחזור, לפי התיכנון המקורי.
סיפרו לנו על איזור בפילדלפיה, שנקרא צפון פלידלפיה.
איזור שמקביל להארלם... לפני 30 שנה – המון כהים כאלה...
המקום נושק לאחד האיזורים המבוקשים ביותר בפילי – איזור אוניברסיטת PENN.
האיזור מלא בבניני "רכבת", דו-קומתיים, של 3-6 בתים ב"קרון".
כאמור, כל בית כזה הוא בן שתי קומות ובד"כ מחולק לשתי דירות קטנות.
שכ"ד הוא 650-1000 לדירה (תלוי.. כמובן).
יש שם המון (המון!!!) בתים כאלה למכירה (ואפילו סדרות שלמות של "קרונות" = 5 בתים) בכל מיני מצבים.
יש כאלה שזקוקים "רק" לפינוי ויש כאלה שצריך לשטח ולבנות מחדש.
העניין הוא שלקנות בית כזה, זה עניין של 20-45 אלף דולר ולשפץ אותו, ברמה בסיסית (כיאה לשוכרים העתידיים) זה עניין של מקסימום (הטופ שבטופ) 20 אלף.
כך יוצא שבית שעלה לך בערך 35-40 מכניס סכום של בערך 1400$... יפה, לא?
העניין הוא שהאוכלוסיה שם, מלבד היותה כהה ואתה בולט שם כמו ... לבן בין שחורים, היא בעלת מוסר תשלומים גרוע ביותר (כל מי שדיברנו איתו על זה, אומר שיש לזה קשר ישיר לצבע.. או להיפך... לא שזה משנה..) והכבוד לחיי אדם (במיוחד לבן ובמיוחד לבעל הבית) הוא לא ... "משהו".
בקיצור, אמרו לנו שזה המון כסף אבל... לא שווה את זה..

בכל מקרה, היינו שם וביקרנו בהמון בתים (יאק) ואכן ראינו את המספרים והפוטנציאל ואשכרה.. אתה מסתובב שם (לבן) וקופצים עליך מכל הכיוונים, למכור לך את הבית שלהם, החברה האלה – 30 אלף ואתה סוגר בית במצב ממש טוב – להיכנס לגור..

ירדנו מהסיפור הזה..

אפיק אחר שיש הוא ההשקעות הגדולות..
גם כל מיני חברות ואנשים עשירים "נפלו בבועה" ולכן יש גם נכסים גדולים מאוד, שעומדים למכירה במחירים די מצחיקים.
הכירו לנו בחור חביב מאוד (וישר!!) בשם אברם (ה"ב" דגושה ואין "ה").
הבחור צעיר בן שבעים ושלוש (או יותר, לא זוכר) ונמרץ כמו שאני הייתי לפני עשרים שנה... טוב אולי לא עד כדי כך.. אני הייתי הרבה פחות נמרץ ממנו..
יש לו המון בתי דירות והוא פשוט נהנה מהעיסוק – גם הוא התחיל (כמו כולם) בעסקים בסגנון צפון פילי וגם הוא , כמו כולם, המליץ מאוד לא להתעסק בזה..

אברם מתמחה (פשוט הוא מכיר את כולם וכולם מכירים אותו ומציעים לו..) באיתור נכסים גדולים ומימונם והוצאתם לשוק – אם למכירה ואם להשכרה.
הוא לקח אותנו לבניין יפיפה (שנות העשרים שלושים – עם כל הפיתוחים והקישוטים), באיזור של ביה"ס לרפואה של אוניברסיטה וביה"ח ואיזה קולג' ליד (איזור מאוד מתפתח) שהכיל איזה 100 דירות 1-3 חדרים (סופרים חדרי שינה, כן?), במכיר שכירות של 800 עד 2000 דולר. תפוסת השכירות עמדה על 75% וצריך היה לשפץ את הדירות (לא משהו קריטי – על בסיס "דירה מתפנה-משפצים לפני השכרה מחדש) על מנת להעלות את ערכן (וערך הבניין כולו).
העיסקה היתה שאנחנו מביאים 1/2 מסכום הרכישה, אברם דואג למשכנתא על היתר והבניין רשום 1/2-1/2.
המשכנתא משולמת מההכנסות של הבניין, ההפרש (יש הפרש גדול) נכנס חזרה לבניין כשיפוץ ואחרי חמש שנים משערכים מחדש ומתחלקים ברווחים שווה בשווה.
אח"כ אפשר למכור את הבניין וכו'..
למעשה, החישוב (סולידי, עם 85% תפוסה) היה שאחרי שנתיים, הבניין כבר מכניס כסף (מעבר להחזר המשכנתא והשיפוץ וכו' – הבניין מחזיק את עצמו כבר מההתחלה, למעט 1/2 סכום הרכישה, שחוזר עם מכירת הבניין).
זה היה הדיל ואלה התנאים שלו (משום שהוא "הביא" את העיסקה והמשכנתא רשומה על שמו..) – הכל פתוח וישר ו... תחליטו.
הסכום שהיינו צריכים לגייס היה בערך 800 אלף דולר.. מציאה!
בקנה כבר היו לו עוד כמה נכסים שכאלה..
לא הסתדר לנו...

אברם הזה, איש ישר.
יש ישראלים לא כ"כ ישרים..
וככה זה הולך.. עם רובם.

יש כאלה (לא כולם) שמפרסמים שהם יכולים להשיג כמה וכמה דירות/בתים והתשואה (שכ”ד) עליהם די מפתה (ובטח יותר מכל מה שהבנקים יתנו בארץ) וזה נשמע מבטיח מאוד.
הם גם מבטיחים, שבמחיר ההשקעה/קנייה, הם מתחייבים לדאוג לשוכרים לפחות לשנה..
העיסקה היא שהשקעה של כ-60-70 אלף דולר (קניית הבית), תניב שכ"ד של בערך 1600-1800 דולר לחודש – יפה, לא?
אבל הבית בעצם עולה רק 20-30 והשיפוץ עולה עוד איזה 20 (אם הם משקיעים) והם גורפים לכיסם 30-40 אלף דולר, רק על מכירת הבית לתמים הזה ובטח שהם גם יכולים להפריש 1600 לחודש, לשנה, לטובת החזר שכ"ד... גם אם הם לא באמת השכירו..
ואחרי שנה... לך תשבור את הראש.
אתה כמובן יכול לשלם להם "דמי ניהול", שהם יחפשו שוכרים וישכירו ויטפלו בכל מה שצריך אבל אתה לא באמת יודע מה קורה שם...
ותזכרו מה אמרתי בהתחלה, על טיב השוכרים וכו'..

יש גם כאלה שאפילו עורכים סיורים באיזורים, למשקיעים פוטנציאלים (למי אין איזה 70 אלף דולר בצד, להשקעה... ואם אין, לוקחים הלוואה. התשואה הרי יותר גבוהה מההחזר, לא?) והישראלי באמת חושבים שבית גדול, שתיים-שלוש קומות עם שתי דירות ב-60-70 אלף (אחרי שיפוץ!) זו באמת עיסקה טובה.. אבל הם לא באמת יודעים למה הם נכנסים...
והחבר'ה האלה, הישראלים פה, מאוד משכנעים (ואם גם היו מגלים את כל הקלפים, זה גם היה ... הוגן יותר) ויש כ"כ הרבה בתים למכירה (והם באמת מכירים את השוק, החבר'ה האלה ומוצאים מציאות) אז הם משכנעים את ה"משקיע" התורן להביא חברים וביחד הם קונים איזה 4-5 בתים ו...
אתם יכולים לתאר את ההמשך...

ויש גם סוגים אחרים.
ברוקלין זה כבר סוס די מת (המחירים כבר גבוהים כמו במנהטן) אבל לפני 6-7 שנים, חבר שלי הגיע לשם עם 5000 דולר. לטייל קצת.
מהון להון (תוך כדי קניית הריינג' שלי – כן זה ההוא שעבר מהצ'ירוקי לריינג'...), הבחור עכשיו מליונר...
התחיל עם כל מיני בתים כאלה בשכונות מאפנות וגמר עם בנייה של שני בניינים בויליאמסבורג וקנייה של כמה נוספים (לפני פחות משנה מכר את הבניין שפורסם כמכירה הטובה ביותר באותו זמן בברוקלין. קנה בבערך 200 אלף בניין עם 6 דירות (אם אני זוכר נכון), שיפץ קצת והשכיר ועשה שיערוך מחדש, שהחזיר לו את כל ההשקעה + כמה מאות אלפים וכאמור, לפני כשנה מכר ב1.9 מליון...
סיפור אמיתי ולא שמועה...

עוד סיפור אמיתי..
זוכרים שסיפרתי לכם על האכזבה מסנדי? אז יש מקומות שדווקא כן סבלו (כמו כל הישובים שלאורך חופי ניו ג'רזי.. אבל זה סיפור אחר), כמו לונג איילנד, ניו יורק.
האיזור פשוט הוצף ונגרמו נזקים במליארדים.
המון בתים הוצפו והבעלים פשוט לא יכולים לשפץ ולא יכולים לחכות לסיוע של אובמה ו... לא משלמים משכנתא – הבנק לוקח..
בקיצור, חבר טוב שלי קנה בית (במקרה מאדם פרטי, לא מהבנק אבל זה לא ממש משנה). אחרי מו"מ ארוך הוא שילם 180 אלף דולר, על בית שכולל שתי דירות (גדולה מאוד של 5 חדרי שינה ושלושה חדרי שירותים וקטנה של 2 חדרי שינה ושני שירותים) עם חצר ענקית (ניתן לבנות עוד בית).
שכ"ד של הדירה הקטנה עומד על 1600 דולר (יותר מסכום המשכנתא על כל הבית) והביקוש גדול מההיצע.
בקיצור, חברת המשכנתאות, לפני אישור המשכנתא, שולחת שמאי, להעריך את הנכס.
השמאי העריך את הנכס ב... 400 אלף דולר.. לפני שיפוץ (היה זקוק לשיפוץ יסודי!)..
הזמן החתימה הסופית (הקלוסינג) החבר קיבל הצעה מאיזה חברה, להעביר אליהם את זכות החתימה בתמורה ל-420 אלף..
הוא לא הסכים (לא קנה להשקעה – רוצה לגור שם עם המשפחה) ועכשיו גומר שיפוץ כולל שעלה בערך 150 אלף דולר... הנכס שווה היום (לפי הנכסים באיזור.. עם שטח קטן יותר) בערך 500 אלף.

ויש שם עוד כאלה.. הרבה.
הסתובבנו שם ואיזה בעל בית (כומר כושי) הציע לנו לקנות בית על שטח כפול ב-200... שני בתים (אח"כ היה מוכן לסגור על פחות מ-140), על השטח ההוא, שווים למעלה מ-400 אלף האחד... לבנות בית כזה עולה בערך 160...
להשיג אישורי בנייה לוקח בערך חודש והבנייה אורכת כמה שבועות..

חבר שלנו פה, בוורהיס, עושה את זה כבר כמה שנים. פליפים. קונה בתים מהבנקים, משפץ במשך כמה שבועות ומוציא לשוק. פרנסה טובה.. כמה עשרות אלפים על כל בית.

חברה שלנו, שמלמדת אותי מה קורה פה בכלל, עושה משהו קצת אחר, כבר חמש-שש שנים.
היא קונה בתים, כמו זה שאני קניתי (ברחוב ליד יש לה כמה בתים), משפצת ומשכירה.
את שני הבתים הראשונים היא קנתה במזומן ואח"כ לקחה עליהם משכנתא.
אחרי חמש שנים יש לה 7 בתים (12 דירות) שמשלמים את הקנייה ומניבים משכורת חודשים יפה מאוד...
והיא אמא ל-3 ילדים - כל בוקר ב-8:30 מביאה אותם לביה"ס ובשעה 15:30 לוקחת אותם הביתה..
והיא זו שמתעסקת בעסק הזה (איתור, קנייה, שיפוץ, השכרה, גבייה... הכל), לבעלה יש "עבודה אמיתית"..


ושלא תחשבו שזה משהו נדיר..
לא.
יש הרבה שעושים את זה והרבה ישראלים..
אבל צריך להיות במקום ולראות מה עושים ולדאוג שדברים יזוזו ויזוזו טוב..
לא הייתי ממליץ "להשקיע מרחוק" – אלא אם מדובר בחבר שאתם סומכים עליו... כזה שלא יעשה עליכם פויילשטיק או פתאום "ימאס" לו לעבוד בשבילכם, כשאתם עושים חיים בארץ...


בסופ"ש, אני אתאר לכם את הבית הספציפי שלי...
כאמור, הוא נמצא בעיר קטנה שנקראת Riverside ב-NJ. יש הרבה כאלה ערי "צווארון כחול", שבהן ניתן למצוא בתים זולים ושכ"ד שמכסה את כל ההוצאות + הכנסה יפה..
תריצו חיפוש באתרים הבאים ותקבלו מושג, במה מדובר, מבחינת מחירים...
פה, באמריקה, אין סודות. הכל גלוי. לכן גם רמאויות והונאות נדל"ן, לא כ"כ רלוונטיות פה.. ניתן לבדוק הכל... ONLINE

http://www.zillow.com/homes/Riverside-NJ_rb/

http://www.realtor.com/realestateand...h/Riverside_NJ

פה תוכלו לראות מה קורה בצפון פילי:
http://www.realtor.com/realestateand...lphia_PA/sby-1


זה הפרוייקט שלי...
המחיר לא נכון... רמאים. שילמתי יותר:
http://www.realtor.com/realestateand...5_M52957-56924

http://www.zillow.com/homes/307-midd...verside-NJ_rb/

בניגוד לברנרד אנסה לשמור את זה קצר ולעניין
בגלל הצורה שההלואות עובדות ובגלל שרוב הקונים הטריים רוצים להלוות מהפדרלים(FHA) רוב הקונים לא יכולים לקנות בית שדורש עבודה, פשוט לא יוכלו להשיג הלוואה לבית שאינו מושלם. לכן בתים שכן דודשים עבודה לרוב ימכרו במזומן וכמובן שבמחיר נמוך יחסית ובהרבה.
אדם עם מזומן יכול לחתוף בית בחצי ממה שהוא שוה, סתם לדוגמה שכן מכר את הבית שלו ב145K, לקח לקונה פחות מ45 יום לשפץ אותו ולמכור ב290K, והוא "מכר" אותו בLEASE TO OWN, הוא משכיר אותו לX שנים, בדרך כלל 5, בסוף ה5 שנים הקונה יכול לקחת אותו במחיר קבוע מראש ולקבל קרדיט על הכסף שכבר שילם בשכירות. (השיטה הזאת די פופולרית ובטוחה בגלל שהקונה מתכוון לקנות את הבית ויטפל בו כראוי)
דרך אחרת זה למכור בצורה קונבנציונלית-פליפ או להשכיר שלבעל בית בטווח רחוק זה לא האופציה הרווחית ביותר אלא אם יש מישהו לדאוג לאינטרסט שלו וכמובן זה לא בחינם.
רצוי לציין שהמחירים עלו דרמטית בשנתיים האחרונות אבל יש עוד מציאות למי שיש תשתית ו...מזומן כמובן, והרבה מתפרנסים מזה יופי.

אם יש שאלות נוספות- אני פה.

אני מבין שבניגוד לכאן, אם מעריכים שיפוץ בסכום X , הוא לא יגמר ב 2X ולא יתחילו סיפורים מצד בעלי המקצוע , כנ״ל גם עמידה בזמני השיפוץ .

שאלה 1 - אתם מתארים מחירי שיפוץ מאד גבוהים ביחס לעלות הנכס. האם לא קורה מצב ששוכרים משאירים אחריהם נכס ששוב יש צורך לשפץ אותו בסכומים גבוהים ? איזה ערובות יש מצד השוכרים לשמירה על שלמות המבנה ?
שאלה 2 - מה בעניין המיסוי ? קניתי ב 100 שיפצתי בעוד 50 , מכרתי ב 250 . כמה מיסים משלמים על הרווח ולמי ?

ברנרד ואילי הנדל"ן האמריקאי - תסבירו לי בבקשה משהו, איך יכול להיות שהבית הזה בפלינו טקסס יוצא למכירה ב 2600 דולר (??!!)
http://www.zillow.com/homedetails/41...60253431_zpid/

אם זה באמת המחיר אני קונה רק בשביל שיהיה לי מחסן קדמי באמריקה :)

בטח טעות, אחרת באמת שווה לקנות

ציטוט:

---

נכתב במקור על ידי ניר ל

אני מבין שבניגוד לכאן, אם מעריכים שיפוץ בסכום X , הוא לא יגמר ב 2X ולא יתחילו סיפורים מצד בעלי המקצוע , כנ״ל גם עמידה בזמני השיפוץ .

שאלה 1 - אתם מתארים מחירי שיפוץ מאד גבוהים ביחס לעלות הנכס. האם לא קורה מצב ששוכרים משאירים אחריהם נכס ששוב יש צורך לשפץ אותו בסכומים גבוהים ? איזה ערובות יש מצד השוכרים לשמירה על שלמות המבנה ?
שאלה 2 - מה בעניין המיסוי ? קניתי ב 100 שיפצתי בעוד 50 , מכרתי ב 250 . כמה מיסים משלמים על הרווח ולמי ?

---

הו. יפה שהעלת את זה.

בד"כ מחיר השיפוץ, פחות או יותר, די ידוע - תמיד יש בלת"מים אבל מחיר החומרים פה הוא זול ומחיר העבודה גם ידוע אבל...
יש הבדל גדול מאוד אם לוקחים בעל מקצוע "עם רשיון" או בלי רשיון..
יש מקרים בהם הרשויות דורשות חתימה של "בעל רשיון מקצועי" לעבודה ויש מקרים שלא.
"בעל רשיון" עולה הרבה יותר..

מי שמבין, יודע למה לצפות. מי שלא מבין, מזמין "בדיקה", שדי ממצאת את כל הדפקטים.

למצוא בעל מקצוע אמין זה חשוב מאוד.
לנו, עם הבית שלנו ועם הבית הזה והחבר שמתעסק בזה, יש הרבה מזל, עם העובדים/קבלנים..
אבל לחבר שלי, זה מלונג איילנד, היה הרבה פחות מזל.
קבלן החשמל שלו (בחור כהה... מוקה) התחיל את העבודה ועשה רושם טוב וקיבל חלק גדול מהכסף ו... נעלם לכמה זמן.. הויע ונעלם לסירוגין.
הדבר גרם לעיכוב של כמה שבועות בעבודה כולה (לפני 3 ימים הגיע חשמלאי אחר (שזו גם בעייה למצוא, בלי שיודיע שצריך לפרק כל מה שהאחר עשה) וגמר את כל העבודה) - עלה לו עוד אלפי דולרים בשכ"ד ועצבים... שלא נדע.

הכי חשוב זה צוות העובדים.
וגם זה הולך לפי רמת הגימור/עבודה.
בגדול, הלטינים עובדים מאוד מהר וזול... ממש מהר אבל אתה צריך לשים לב מה הם עושים.
האמריקאים עובדים "מסודר"... יענו לפי הספר ו...לאט מאוד... מאוד... בא לך למות.
אבל הם עושים הכל "פעם אחת" - אין צורך בתיקונים ופיקוח צמוד..


השוכרים...
הכל לפי המזל ולפי היכולת שלך להתרשם...
כמו בכל מקום.
יש גם כאלה שלא משלמים... טיק טק הם מוצאים עצמם בחוץ, כשהשריף המקומי (שממלא צו בימ"ש, שלוקח שבעיים שלושה להוציא - אין תירוצים. לא שילמת, אתה בחוץ) דואג שלא יהיו "בעיות".
אבל עדיף להימנע מכל מיני כאלה..
כמה שהבית שלך יפה/טוב יותר, כך רמת השוכרים תהיה גבוה יותר ויהיו פחות בעיות (לא שילמת שכ"ד/חשמל/מים = פגיעה בקרדיט).
וכן. יש מקרים ששוכרים שפונו, השאירו חורבות...במיוחד בצפון פילי, השיטה הזו מקובלת - עוד דבר שלא טורחים לספר למשקיעים.

הבית בטקסס... כנראה טעות.
אבל חבר שלי, ההוא מברוקלין, כבר קנה בית בפנסילבניה ב-1200 דולר - לא טעות.
בית שלוש קומות, לא רחוק מקולג', עלה באיביי במחיר התחלתי של 1200 דולר.
חבר שלי אמר שהוא מוכן לסכן 1200 והציע. לא היו מציעים נוספים ואחרי שבוע נסע למקום (ופעם ראשונה ראה את הבית) והעביר בעלות.
הבית נזקק לשיפוץ יסודי (למעלה מ-50 אלף) והוגדר בתור "פרוייקט בעדיפות לא גבוהה"... זה היה לפני 5 שנים... הבית עדיים עומד שם, על שמו של החבר וצובר חובות (ארנונה)...
כששאלתי אותו למה ההזנחה הזו, הוא ענה לי ששווה היה לו לשלם 1200, עבור כתובת בפנסילבניה, שחסכה לו המון כסף של מיסים ותעריף ביטוחי רכב (כמה כלי רכב) נמוך ביותר...
עכשו הוא גר בפנמה..

עם תסתכלו בכל האתרים האלה שהעלתי, תוכלו לראות כל מיני "דברים כאלה"... של כמה אלפי דולרים, עבור נכס שלעיתים הוא חורבה ולעיתים שווה שיפוץ.
לפעמים האדמה שווה את ההשקעה.
כמו שאמרתי - יש הרבה שמתפרנסים מזה..

אצלי, לדוגמא, תוכלו לראות שהנכס שווה הרבה יותר ממחיר הקנייה+השיפוץ ולכאורה ניתן לעשות פליפ ולהרוויח כמה עשרות אלפים (האיזור מצויין - תראו בגוגל. ביה"ס ממש ליד ומעבר לכביש פארק שעשעים ענק ותחבורה לא רחוק והכי חשוב... 2 כנסיות!).
אבל אם אתה משפץ ומשכיר, הנכס שווה הרבה יותר מ"ערך הברזל", כנכס להשקעה בעל הכנסה מוכחת..
ויותר מזה... השטח... שטח ענק שמאפשר לבנות עוד בית גדול מאוד...
מציאה

ד"א.
אתמול, כשכתבתי, ראיתי עוד אחד דומה... לא השטח אבל בית עם שתי דירות, קצת קטן יותר (בטח 900-1000 דולר לדירה לחודש) שלא מצריך שיפוץ (אולי להחליף את המטבחים) ב-75 אלף... המיסים הם קצת יותר מ-1/2 משלי... פחות מ-4000 לשנה...
וזה רק אני רואה... זה שלא מבין..

הרציניים מקבלים מהעירייה רשימת "חייבים" = בעלי בתים שלא משלמים מיסים.
זהו מידע פומבי ומהווה אינדיקציה טובה מאוד למישהו שגם לא משלם משכנתא ו... בצרות (זהומדרון מאוד חלקלק... לא לשלם מיסים ומשכנתא - מיד הקרדיט יורד וכך ג הסבלנות של הרשויות והבנקים... טיק טק אתה עף מהבית).
לבעל בית כזה, שווה למכור את הבית כמה שיותר מהר, לפני שהבנק "שם לב אליך" - מגיעים להסדר עם הבנק (שלא מעוניין להחזיק נדל"ן) להחזיר חלק מהמשכנתא או לקנות אותה (=להמשיך לשלם במקום בעל הבית), משלמים כמה דולרים לבעל הבית הנוכחי (שווה לו לקחת איזה 15-20, שאחרת ממילא לא ישאר לו כלום) ויש לך בית שבכלל לא יצא לשוק במחיר מציאה... ובד"כ במצב טוב (אם בעל הבית עדיין לא התייאש והחל להרוס/להזניח יותר מידי)..

שוב.
לא המצאה שלי - הרבה מתפרנסים מזה... ומתפרנסים טוב.


וג'ו..
אני מניח את הבסיס... הרחב (-:...
אתה תספק את הפיין-טיונינג הקצר ולעניין.

בנושא המיסוי.
ראה CAPITAL GAINS TAX
http://en.wikipedia.org/wiki/Capital..._United_States
בעיקרון (ולזכרוני)מותר $250K ליחיד או 500K לזוג בלי מס
וגם יש לך שנה להשקיע את הרווח חזרה (לקנות משהו אחר) וגם אז זה פטור ממס.

ציטוט:

---

נכתב במקור על ידי elibaba

ברנרד ואילי הנדל"ן האמריקאי - תסבירו לי בבקשה משהו, איך יכול להיות שהבית הזה בפלינו טקסס יוצא למכירה ב 2600 דולר (??!!)
http://www.zillow.com/homedetails/41...60253431_zpid/

אם זה באמת המחיר אני קונה רק בשביל שיהיה לי מחסן קדמי באמריקה :)

---

ברוב האתרים זה מופיע כהשכרה ב2600 $ ומכירה ב- 319K


http://www.realtor.com/realestateand...4_M70234-39580

http://hotpads.com/rentals/4117-Wind...uping=building

בהמשך לדיון בענייני נשק, קטע סטנד-אפ איכותי שנתקלתי בו לאחרונה:

https://www.youtube.com/watch?v=fP3HJVp3n9c

אמנם משעשע, אבל יש לו שם כמה טיעונים לגיטימיים.

ענק !
גם מעלה טענות לגיטימיות לחלוטין.
אז מה. כל עוד יש מספיק אזרחים שזאת המשמעות בעיניהם של להיות אמריקאי, זה לא ישתנה. המחיר יהיה אלפי נפגעים בשנה ופה ושם רצח המוני.
למה זה שונה מהמחיר שאין לשום אזרח במדינה כלשהי ספק שנכון לשלם תמורת החופש לנהוג מכונית בעצמך ? המחיר הרבה יותר כבד. מכונית זה צורך הכרחי ? בולשיט !
נניח שהיית צריך להוכיח צורך אמיתי ע״מ לקבל רשיון לרכב? אתה גר ועובד במרכז - אין שום סיבה שלא תיסע בתחבורה ציבורית ( לא מתייחס דווקא לישראל)
רק אם אתה גר בחוות בודדים נידחת שאין הגיון בלחבר אותה לרשת הציבורית - תזכה לרשיון הנכסף .

לא יודע לגבי שאר העולם או הממלכה, אבל המצב עם המכוניות בחלק של אנגליה בו אני גר לא רחוק ממה שתיארת. למרות שתיאורטית כל אחד יכול להיכנס לסוכנות ולצאת עם אוטו חדש, מעשית הרשויות פה עושות את כל מה שאפשר בשביל להוריד את כמות המכוניות על הכביש למינימום ההכרחי ולהעלות כמה שיותר רכבות, אוטובוסים ודו"ג במקומם. בתגובה, כל עוד חופש התנועה לא נפגע יותר מדי והציבור מבין את הרציונל מאחורי זה, הוא נוטה לקבל את ה"גזירה" ולהסתגל אליה. בדומה למה שהבחור פה למעלה הסביר על אוסטרליה.

נראה שבארה"ב העקרון של "אל תיגע לי בזכויות" פשוט חשוב יותר לציבור מהתמונה הגדולה, לטוב ולרע.

ציטוט:

---

נכתב במקור על ידי Derish

לא יודע לגבי שאר העולם או הממלכה, אבל המצב עם המכוניות בחלק של אנגליה בו אני גר לא רחוק ממה שתיארת. למרות שתיאורטית כל אחד יכול להיכנס לסוכנות ולצאת עם אוטו חדש, מעשית הרשויות פה עושות את כל מה שאפשר בשביל להוריד את כמות המכוניות על הכביש למינימום ההכרחי ולהעלות כמה שיותר רכבות, אוטובוסים ודו"ג במקומם. בתגובה, כל עוד חופש התנועה לא נפגע יותר מדי והציבור מבין את הרציונל מאחורי זה, הוא נוטה לקבל את ה"גזירה" ולהסתגל אליה. בדומה למה שהבחור פה למעלה הסביר על אוסטרליה.

נראה שבארה"ב העקרון של "אל תיגע לי בזכויות" פשוט חשוב יותר לציבור מהתמונה הגדולה, לטוב ולרע.

---

ואתה באמת חושב שהציבור מבין את הרציונל בעצמו ?
הציבור מבין את מה שמובילים אותו להבין, הוא נמצא בשטיפת מוח מתמדת מהיום שנולד עד היום שמאבד קשר לסביבה. שותלים לך את המסרים האלו בצורה מאד בוטה וישירה, כבר מזמן לא לתת מודע . על רובו של הציבור זה עובד וזה מספיק בכדי שכל השאר יוכלו לקפוץ.

אין טעם להתווכח על נושא מסויים כמו הזכות לשאת נשק, אם זה טוב או רע, כי זה לא רלבנטי . בכל נושא יש טוב ורע והשאלה היא את מה בוחרים להבליט.
בזמן האחרון מישהו החליט להאבק בנושא האופניים החשמליים וכיוצ״ב, אולי זה מישהו שנפגע באופן אישי או קרוב של מישהו כזה, אולי זה סתם טרחן משועמם שמעצבן אותו להיתקל ברוכבים האלו על המדרכה. יש בעיה אמיתית עם זה שאין פיצוי כדוגמת ביטוח חובה לרכב למי שנפגע במרחב הציבורי, זה יכול להיות כתוצאה ממפגש עם אופניים עם או בלי דוושות / עם חיה משוחררת/ עם קבוצת חיילים שרצה על הטיילת (מקרה אמיתי מהעיתון), ניתן לפתור את זה בוודאי, אחרת מה יגידו ההולנדים ?
אבל כאן כבר החלה תעמולת נגד שהולכת וגוברת ובעתיד יתווספו לה גם סנקציות קשות - זה יקרה ברגע שהציבור ״יבין את הרציונל ויטה לקבל את הגזירה ולהסתגל אליה״.

איפה ג'ו?
נו... יש לי עבודה פה, פתאום - נעשיתי פועל בניין... יש איזה ברזיליאי שנותן לי פקודות... ואני בכלל בעל הבית... איזה עולם..
יום שבת ואני כבר יוצא ... לעבודה )-:
ג'ו...נו, למה אתה לא עונה להם?


דריש וניר.
אתם מתעקשים לא להבין... פשוט מתעקשים..
התמונה הגדולה פה היא זכויות הפרט... של כל פרט. גם של הפושעים.
זו התמונה הגדולה והכל "מסתדר"/מסתדר מסביב לזה.

אני צחקתי מהסטנד-אפ של האוזי הזה.. באמת בחור חריף.
אבל זה רק סטנדאפ..
באוסטרליה אין "רצח מאסיבי" לא בגלל הרגולציה על הנשק אלא בגלל שהם..אוסטרלים.
גם האירוע ההוא היה חריג שבחריגים... פשוט הם אחרת שם.
תראו, אצלינו, בישראל - יש מלא נשק ו(עדיין)אין כאלו מסעות הרג...
ואפילו במדינות עולם שלישי (כמו עירק וכאלו) אין מסעות הרג כאלה (ולא, טרוריסטים ומשוגעי איסלם, זה לא אותו הדבר) ושם יש נשק לכל תינוק..
אז... זה מצחיק (הסטנדאפ) וברור שכשיש יותר נגישות יש יותר סיכוי למשוגעים להרוג צופי קולנוע ותלמידי ביה"ס אבל... זה לא כ"כ פשוט.

וכמו שניר אמר..
מכוניות הורגות יותר... אז???


ואם כבר צוחקים...
נכון.
ההוא בא לקחת את הטלויזיה.. אבל מה קורה אם אתה לא מסכים, שיקח לך את הטלויזיה... ההוא יגיד סליחה וילך לשכן הבא?
יאלללה...

ברנרד, הבעיה או השאלה היא לא אם אני ודריש מתקשים להבין או לא את הדרך האמריקאית, אלא האם האמריקאים מבינים אותה.

ישנה מחאה רחבה מצד גורמים בתוך ארה״ב לעניין הנשק וההבדל היחיד לעומת כאן או לעומת שאר מדינות המערב הוא לא התיקון השני לחוקה אלא אחוז האוכלוסייה שלא נותן לשטיפת המוח הזו להזיז אותו, כי זה עניין תרבותי שהוא יונק מגיל 0 ומעביר את המורשת הזו הלאה, תוסיף לזה גורמים מסחריים שדואגים שהמורשת הזו לא תצא מהאפנה וכוחם של חובבי הנשק לא ידעך.
כשאתה אומר שזה אנחנו שלא מבינים, עושה רושם שהאמריקאים תמימי דעים לגבי זכויות הפרט והשמירה עליהן, אבל אם זה באמת היה כך, הנושא הזה בכלל לא היה עולה לדיון שם ועובדה שהוא כן ומדינות שמעוניינות בכך מתעלמות הלכה למעשה מהתיקון השני.

הנה אנחנו נחשפים בשנים האחרונות לרמיסה גסה של זכות הפרטיות של האמריקאים ע״י גורמי הממשל , במסמכים רשמיים ולא רק בסרטי קולנוע בדיוניים ולא נפלה ממשלה על זה.
גם את המוח של האמריקאים אפשר לשטוף מסתבר.

אני מחכה להסעה הבאה, בדרך "לעבודה"... אז יש לי עוד כמה דקות..


לא, ניר.
אין שום ויכוח על זכויות הפרט.
כן - יש תמימות דעים, על כך.
לכולם ברור שאיסור "נשק" (על כל צורותיו והרגולציות שלו) מהווה פגיע הבזכויות הפרט.
הויכוח הוא, האם הפגיעה מוצדקת.

ברור, כמו בכל דבר, שבקלחת בוחשים המון אינטירסנטים (ממש כמו שהיה עם העישון/תעשיית הטבק) שעושים מזה המון כסף.. אבל זה לא גורע מהשאלה החוקתית של איסור/רגולציה שכזו.

הבחור במופע צוחק על זה שזו בסך הכל "תוספת" לחוקה...
תראה מה קורה בארץ עם "חוקי יסוד" ומה צריך על מנת לשנות אותם.
זה בדיוק מה שמבדיל מחוקים "רגילים" שניתן לשנות בהתאם לכל משבר רוח רענן/"פוליטי" לבין חוק שהוא מהותי מאוד ושלא ניתן לשנות כלאחר יד.
צריך הרבה יותר מאשר "פוליטיקלי-קורקט" על מנת לפגוע בזכויות.

ונתת דוגמא מצויינת.
כל ה"פגיעה בפרטיות" שדנים בה הרבה פה...
מה המחיר של הפגיעה והאם הדבר הזה מוצדק.
אותו הדבר לגבי הנשק - ברור שזו פגיעה וברור שיש מחיר - הויכוח הוא אם הגיעו לשלב, שהפגיעה מוצדקת...
אחרי 09/11, הפגיעה בפרטיות וכו' קיבלה קונצנזוס של "מוצדקת" (וברור שכשנדחפה הרגל בין המשקוף לדלת, כל הגופים הנוגעים בדבר התחילו להכניס יותר ויותר "אברים"... זו טיבעה של "פגיעה"... היא גוררת פגיעות נוספות) ולאט לאט, ככל שמתרחקים מ-09/11, יש יותר ויותר מתנגדים לפעולות הממשל (והרבה מהם, דרך אגב, דמוקרטים).

ונכון.
ניתן לשטוף להם את המוח... או כמו שאמרתי פעם, הרבה יותר מוקדם - אפשר לעבוד עליהם פעם... מקסימום פעמיים... אחרי זה הם... נלחמים.
נדמה לי שהזכרתי פה כבר את המשפט הנפוץ פה, ש"עבדת" עלי פעם אחת - זו אשמתך. "עבדת" עלי פעם שנייה - זו אשמתי...
לא תהיה פעם שלישית..
הם מסתכלים על הפגיעה בפרטיות, שהיתה לגיטימית (שטיפה או שממש הבינו שצריך... לא ממש משנה), ורואים כמה "מתחו" את הגבולות לגביה... והם מיד מקישים גם לגבי הנשק - לא יהיה!

וחוץ מזה הם... קוקיות!
מה הם צריכים כל כך הרבה נשק... כאילו... מה נהיה להם?

ברנרד - אני מקבל את מה שאתה אומר על התמונה הגדולה בארה"ב (למרות שעדיין קשה לי לקלוט את זה, כנראה לא שהיתי שם מספיק זמן) אבל אם נעשה zoom out מעניין הנשק ונדבר על הזכויות באופן כללי - הפואנטה שלי היא מה יעזרו כל הזכויות והחופש כשבעוד אי אלו שנים סגנון החיים הזה יכלה את כל המשאבים הטבעיים שלהם ויהפוך את המדינה למזבלה אחת גדולה. הרי זה לא שחסר באירופה מים למשל, אבל הם עדיין מתקינים מערכות חסכוניות וממחזרים, כנ"ל לגבי זבל וכל פסולת אחרת. משתדלים להוריד את הזיהום בכבישים ובערים כדי לא להפוך לסין. עושים דברים שאולי לא נראים כמו צורך בוער כרגע אבל די ברור שמנסים לחיות לפי איזשהם עקרונות של קיימות וידידותיות לסביבה. בארה"ב התרשמתי שפשוט אין את זה. ואגב - מחזור זה עסק די מכניס, אבל בארה"ב הרעיון קם ונופל כל פעם על שטויות ומאבקי כוחות פוליטיים. למה?

בהמשך לזה ובתשובה לניר - שטיפת מוח זה לספר לנו שהנפט אוטוטו נגמר או ש"בינתיים סוגרים את המים", במקרים האלה אני מסכים שזה בולשיט. עם זאת, יש מקרים פשוטים של סיבה ותוצאה שהציבור רואה ומסיק מסקנות לגביהם, למשל כשעם הזמן אתה מתחיל לעמוד פחות בפקקים או מוציא פחות כסף בחודש על נסיעה לעבודה ובחזרה. הממשלה קיבלה החלטה אסטרטגית להעביר אנשים לתח"צ, מצאה את התקציב הנחוץ, השקיעה באוטובוסים ונתיבים מהירים וכו' - ואנשים רואים שבסופו של יום (אחרי כמה שנים שהתכנית פועלת) מצבם השתפר. אף אחד לא מפריע להם לקחת את המכונית לטייל בסופ"ש, אפילו אין פה כבישי אגרה כמו אצל רבות מהשכנות שלנו, אבל מבקשים שלעבודה תגיע עם אוטובוס או רכבת. אז אם זה זול ומהיר יותר - למה לא? והתרומה העתידית (נניח) לשימור איכות הסביבה היא פועל יוצא של זה.

אף אחד לא מנסה למכור לציבור אג'נדה סביבתית על סמך ערכים ואידיאלים בלבד, קודם דואגים שאיכות החיים לא תיפגע ומגבים את זה ביתרונות פרקטיים, אבל לאורך כל הדרך חושבים גם על התמונה הגדולה. וברור שזה גם מכניס כסף לקבלנים ולעסקנים הרלוונטיים, אבל אם בסוף כולם יכולים להרוויח - שוב, למה לא?

בחזרה לארה"ב - אינני טוען שיש שם צורך או אפילו אפשרות לפרוס תח"צ בכל מקום, אבל איך ב-2015 אין להם אפילו תשתית מפותחת של רכבות שתכסה את כל הסטיטים? דוגמה אחרת: כשאני עובר בין עשרות בתי מלון ובאף אחד מהם אין אפילו ניתוק אוטומטי של החשמל בחדר כשהוא עומד ריק - ברור לי שאיכות הסביבה, חיסכון וכו' בכלל לא נמצאים באוצר המילים שלהם. עזבו איכות הסביבה, המלון הרי עדיין צריך לשלם חשבון חשמל, לא? אבל זה סוג הדברים שמחנכים אותך אליהם מגיל צעיר, הרגלים שמושרשים בתרבות, והתחושה שקיבלתי באופן עקבי היא שהתרבות האמריקאית (לפחות בסטייטים בהם ביקרתי) היא לחיות כאילו אין מחר, בלי קשר לקנה המידה. לא רק בשפע אלא לעתים קרובות פשוט בבזבוז.

אז אולי אני לא מבין משהו, אולי זה אותם ניואנסים שברנרד מזכיר בכל פעם, אבל באמת שאני לא מצליח לראות את הרציונל מאחורי דברים בסיסיים כאלה.

דריש,
תיקון קטנטן אך מהותי.

חלק גדול מהזבל האירופאי, כולל זה שמוין ע״י אזרחים תחת תקנות קשיחות של הפרדת סוגי זבל, מוצא את עצמו נשלח באוניה, מעורבב יחד, למדינות ״עולם שלישי״.
מסיבה מאד פשוטה, אין באירופה איפה להקים מזבלות גדולות..

תופעת הפיראטיות בקרן אפריקה החלה/התגברה בגלל אוניית אירופאיות שבאו להיפטר מפסולת כימית בים, וחיסלו את הדגה, והמקומיים מצאו אפיק דייג רווחי יותר..

שטיפת מוח זה תעמולה שנועדה להוביל אותך לכוון חשיבה מסויים, לא אמרתי שמשתמשים בה רק כדי למכור לך בולשיט.
רק תפסיק לראות שחור/לבן ותבין שלמעשה כל מה שאתה חושב שהוא דעה עצמאית שלך, מוטה בצורה כזאת או אחרת ולכן כשאתה מגיע לסביבה שונה אתה מתבלבל והנורמות נראות לך הזויות.
האירופאים דואגים לעתיד היבשת ולכן הם ממחזרים?
הרי לא משנה מה יעשו עם איכות הסביבה, המוסלמים ישחטו אותם הרבה לפני שימותו מזיהום ואולי גם זו סתם שטיפת מוח ...

יכול להיות שהאמריקנים בכלל עלו על הנוסחה המנצחת, שככה צריך לחיות ולעזאזל עם המחר. לא יודע. אני גם לא יודע אם צודקים האירופאים ומה בדיוק הם עושים עם הזבל שלהם, ואין לי אשליות לגבי מקוריות הדעות שלי או של אחרים. כל ההסברים האלה הם בגדר הטפה למומר.

כל מה שאני יודע זה שההגיון האירופאי מסתדר לי יותר בראש, ולא כ"כ ברור למה. הרי לכאורה ביליתי את שנותיי המעצבות (ומוחי נשטף בצורה הכי יסודית) בישראל, אז למה רק כשהגעתי לספרד הרגשתי ש"זה זה" והדברים סוף סוף נראים הגיוניים? ולמה מאז גם אחרי שביליתי תקופות ממושכות (יחסית) באסיה ובארה"ב לא חוויתי שם "הארה" דומה?

והשאלה המרכזית: למה אי אפשר להרים מדינה אחת שמוצרי הצריכה בה יעלו כמו באמריקה, ההשכלה ושירותי הבריאות בה יהיו בחינם כמו בסקננדינביה, האנשים בה יהיו מנומסים כמו באנגליה אבל לבביים כמו בספרד, האקלים יהיה כמו בקליפורניה, הסטייקים כמו בארגנטינה, הפרודוקטיביות כמו באסיה, הבחורות יראו כמו במזרח אירופה, והאיסור היחידי שיהיה בה זה להגיד "מה שלומך" ולא להקשיב לתשובה?

מה כבר ביקשתי...

כי בשניה שזה יקרה השמש תהפוך לסופר נובה.
בכל מקום יש את הטוב ואת הרע שלו. בסופו של דבר, רובנו מעדיפים את הרע שאנחנו מכירים.

בקשר לספרד, אולי המנטליות שם מתאימה לך יותר. בהחלט אפשרי. אישית, נראה לי שהמנטליות האמריקאית, למרות שאני לא מסכים איתה ב100% ויש יותר שאני לא יודע מאשר יודע, מתאימה לי יותר.