ריבית משכנתא - כמה?

[ibinder]

הי,

אני מתחיל לעשות סקר משכנתאות בימים הקרובים.
מישהו לקח משכנתא לאחרונה, ויכול לחלוק את אחוזי הריבית שהוא הצליח לקבל?


תודה!!
עידן

[השבדי]

היי עידן ,

השאלה שאתה שואל היא מאד כללית - למרות שיש תשובה לשאלה.
לפני שאתה בכלל מתחיל לדבר על ריביות בחן את הדברים הבאים :
1. כמה כסף צריך ?
2. מה אחוז המימון (אחוז מימון מימון משפיע על הריבית.)
3. איזה תמהיל הלוואה אתה צריך ? (קבוע , משתנה , דולרי , פריים , הרכב בינהם)
4. פוטניציאל פרעון עתידי .
5. לאיזו תקופה ההלוואה ? (תקופה משפיעה על גובה הריבית)

יש כמובן עוד הרבה שאלות.
בגדול ניתן לקבל פריים פחות 0.9% על רכיב הפריים , קבועה לא צמודה ל 25 שנה ב 3.3% (מאד נמוך) , משתנה כל 5 לא צמודה ב 2.55% בערך.

זה ממש על קצה המזלג.

אתה מוזמן לייצור קשר
054-4906065

לירן

[ibinder]

אשמח להתייעץ טלפונית, אתקשר במהלך היום.

[tzagi]

לא רלוונטי ורק לידע כללי
אצלינו כרגע שערה מעל ל%4 ל30 שנה

[shachar]

ג'ו אצלכם ניתן להחזיר בכל עת ללא היוון וההלוואה היא מסוג Nonrecourse.

[tzagi]

והנקודה?
אני שואל כי אני לא מכיר שיטה אחרת.

[shachar]

הנקודה היא:
הבנק צריך לתמחר בתוך העסקה את הסיכון שלקוח יבקש להחזיר את ההלוואה בכל עת.
זה עשוי לקרות כאשר הריבית יורדת, אז הבנק יכול להלוות את הכסף רק במחיר נמוך יותר.
בארץ נוהגים להוון את ההפרש ולגבות את חלקו כעמלת היוון בעת שמחזירים את ההלוואה.

סיכון נוסף הוא, שהבנק יישאר עם הנכס ללא לווה ויידרש להיפטר ממנו בעצמו כנגד ההלוואה שעשויה להיות גבוהה יותר.
בארץ מגבילים את אחוזי המימון ל 75% ומטה. ומימוש הנכס משמש לפירעון ההלוואה.
היתרה אם נשארת כולל כל עלויות המימוש עו"ד וכו נשארות כחוב של הלקוח.

[tzagi]

לא הבנתי מזה כלום,
אלה הסיכונים של כול בנק-גוף שמלוה כנגד נכס, מה המשתנים אצלכם כנגד אצלינו? ומדוע שאחוזי הריבית אמורים להיות שונים? אם הם שונים.

[shachar]

דוגמא על רגל אחת - החישובים מופשטים ביותר.
נניח שנתת הלוואה של 100 שקל ב 3 אחוז לעשר שנים (נניח שהריבית זהה בארץ ובארהב)
הריבית ירדה יום אחרי ל 2 אחוז
הלקוח מבקש להחזיר את ההלוואה לבנק.

בארץ יבקשו ממנו את ההפרש בין 3 ל 2 כפול עשר שנים כלומר 10 שקלים והוא יחזיר לבנק 110 שח
בארהב יבקשו 100 תודה ושלום.

ננחי בית ששוה 100 שח
בארהב יכול היה הלקוח לקבל 100 הלוואה (לפעמים יותר בשביל שיפוץ)
בארץ יקבל עד 75 ש"ח (אפילו פחות 65)
למחרת המחיר של הנכס ירד ל 50 ש"ח

בארהב הלקוח יוותר על הנכס ויעביר אותו לבנק ונגמר הסיפור
בארץ הבנק ימכור את הנכס במקרה הטוב ב 50 (מכיוון שמנסים להיפטר מהר ככל האפשר)
את ההפרש של 25 ש"כ וכל העלויות הנוספות ידרשו מהלקוח לכסות.

מכיוון שההתנהלות שונה,
במקום שבו הבנק אינו יכול לגבות מהלקוח את הסיכונים לאחר קרות האירוע,
גובים אותם מראש בתוך מחיר העסקה בריבית.

[tzagi]

אני חושש שאתה-אתם לא מבין-מבינים את המצב
הריבית נקבעת ע'י הפדרלים לעודד או לעצור(לרסן?) את הכלכלה
אין לה כול קשר לשום דבר אחר
הבנק יעשה כסף בכול מצב, אפילו עם %5 או %10 FORECLOSURE RATE
כשהבנק משלם פחות מ%2 לחסכנות וגובה מעל ל%4 להלואות החשבון פשוט. אז יש את התפוחים הרקובים אבל הרוב המוחלט ישלם כמו שצריך והשאר...ירד מהמיסים כהפסד
ככה זה עובד.
הבנק לא מפסיד לעולם, מקרה הכי גרוע הם לא מרויחים כצפוי. לא כזה שונה מהקזינו המקומי.

[tzagi]

בנוסף,
אני לא ממש מבין על מה אתה מדבר
99.99% מההלואות הם FIXED, כלומר הריבית לא נתונה לשינוי, התעריף טוב לחיי ההלואה, מ10-30 שנה ( פחות שנים-פחות ריבית)
יש גם סוגים אחרים אבל לא ממש פופולריים
1. ADJUSTABLE, הלואה עם ריבית כפופה לפי הפריים +X, למטומטמים בלבד.
2. הלואת בלון. הלואה לזמן X, חודשית אתה משלם את הריבית בלבד, אחרי זמן X אתה חייב את הקרן.(המקורי)

[shachar]

סטינו מהנושא בגדול
השוק של המשכנתאות בארץ שונה, והתמחור של שיעורי הריבית שונה.

עידן שאל "כמה עולה חליפה ליתום?" ,
אני בטוח שלירן יתן לו את כל הכלים הנדרשים לקבל את ההחלטה הטובה ביותר.

[נמרוד]

ג'ו אתה זרקת שבארה"ב לוקחים היום לתקופות ארוכות ריבית של 4% ולירן ציין שאפשר בארץ לקחת בריבית קבועה של 3.3%. מה ששחר מנסה להסביר זה את הסיבה שבארץ אפשר לקבל משכנתא יותר זולה - כי יש פה כללים מסוימים שמגנים יותר על הבנקים. לכן הסיכון הכללי של הבנקים קצת יותר קטן מהמקובל בארה"ב - ולכן הבנקים יכולים לתמחר משכנתא קצת יותר בזול מאשר בארה"ב.

בכל מקרה הריבית על המשכנתא מבוססת על הריבית של בנק ישראל כמו שאצלכם היא מבוססת על הריבית של הפד, וכל מקרה וכל לקוח לגופו.

[shachar]

בארה"ב יש גם שוק למשכנתאות שנמכרות מהמנפיק לגוף אחר ונארזות כאג"ח שנסחר הלאה...
האריזות האלו יכולות להיות פשוטות או מורכבות יותר.
אריזה מורכבת יכולה להיות כזו שכל קבוצת סיכון של לקוחות נארזת בנפרד והריבית בהתאם
חלק מהמשבר נוצר בגלל כל מני אריזות כאלו. ו"צורך" שהביא לחיפוש של יותר לקוחות בסיכון גבוה... סאבפריים.

נמרוד, תיקון קטן,
למעט ריבית הפריים אותה קובע בנק ישראל, יתר הריביות מבוססות על תשואות של אג"ח ממשלתי + מרווח.

[danob]

הצעה מלפני שבוע (לוקח מחר) ל-25 שנים
החלק שצמוד לפריים (מקסימום שליש מסך המשכנתא), כמו שכבר אמרו פריים מינוס 0.9
קבועה וצמודה למדד 1.53 (על משתנה כל 5 שנים גם היא צמודה למדד הציעו 1.47) ההפרש ביחס לקבועה זניח ולכן לקחתי את כל היתרה (שני שליש) בקבועה.
פועלים משכנתאות (אין לי חשבון בפועלים) בלאומי, ששם מתנהל החשבון שלי, קיבלתי הצעה דומה, ההבדל בינהן היה רק בהלוואת גישור ולכן הלכתי עם הפועלים.
אגב, הריבית מתעדכנת כל הזמן ולא פעם בחודש (ברגע האחרון החלטנו להגדיל את הסכום ולמרבה ההפתעה הריבית ירדה בהפרש של שבוע)

אם יש לך עוד שאלות שלח הודעה בפרטי

ליאור

[השבדי]

רוב הדברים שנכתבו אכן נכונים.
כפי שאמרת ונאמרים - פריים (או כל משתנה עם אינטרוול שינוי הקטן מ 5 שנים) ניתן לקחת עד שליש מסך ההלוואה.
בנק ישראל מחייב לקחת לפחות שליש מגובה האשראי בריבית קבועה(צמודה או לא צמודה העיקר קבוע), ולכן , במידה ואין כוונות לפרעון מוקדם העולה על רכיב הפריים שווה לשקול לקחת את יתרת המשכנתא בריבית קבועה.
השיקול האם לקחת קבוע צמוד או לא צמוד מבוסס על הנחת גובה האינפלציה בעתיד ויכולת ספיגה של שינויים בהחזר החודשי.
בדוגמאות שהונחו כאן תוארה ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) ל 25 שנים בריבית 3.3% , קבועה צמודה לאותה תקופה ב 1.53%.
מאחורי המפרים מסתתת הנחה אינפצליונית של הבנקים.
בגדול אם האינפלציה הממוצעת בכל שנות ההלוואה תהיה נמוכה יותר מ1.77% - שווה לקחת צמוד. וכמובן להפך.
השיקול השני שיש לקחת בחשבון הוא היציבות.
בקל"צ יש יציבות מלאה לגבי ההחזר החודשי - הוא מתחיל גבוהה יותר ונותר ללא שינוי לאורך כל חיי ההלוואה.
בצמוד הוא מתחיל נמוך ומטפס לאורך השנים לפי המדדים שיתפרסמו חודש בחודשו.
דבר נוסף שיש לקחת בחשבון זאת ההצמדה על יתרת החוב. במסלול הצמוד מה שצמוד למדד זה התשלום החודשי וגם יתרת הקרן הבלתי מסלוקת (חוב).
הוותיקים יותר זוכרים שהם שילמו ושילמו ועדיין היו חייבים יותר ממה שלקחו זאת מכיוון שהתוספת לחוב בגין עליית המדד הייתה גבוהה יותר מסילוק החוב בהחזר החודשי וכך טפח החוב.
כל אחד והשיקולים שלו.
אחד המרכיבים החשובים ביותר בבחירה בי צמוד ללא צמוד הוא כמה זמן יחזיק הלווה את הנכס ברשותו.
בגלל שבשנים הראשונות היחס בין קרן לריבית נוטה בצורה ברורה לטובת הריבית , סילוק הקרן בשנים הראשונות איטי ,כשהאינפלציה תרים את הראש (והיא תרים) יגיע מצב שהחוב לא ירד בסיטואציה מסויימת , ובמידה והבית הוא תחנה ולא בית סופי , והלווה יחזיק בו 8 שנים , יתכן וימצא עצמו כעבור 8 שנים עם חוב גבוה יותר במסלול צמוד מאשר במסלול לא צמוד.

קשה להסביר דרך הכתב.
מי שמעוניין לשמוע יותר - מוזמן לייצור קשר.

לילה טוב.

[זרקו]

הצעה מלפני שבוע (לוקח מחר) ל-25 שנים
החלק שצמוד לפריים (מקסימום שליש מסך המשכנתא), כמו שכבר אמרו פריים מינוס 0.9
קבועה וצמודה למדד 1.53 (על משתנה כל 5 שנים גם היא צמודה למדד הציעו 1.47) ההפרש ביחס לקבועה זניח ולכן לקחתי את כל היתרה (שני שליש) בקבועה.
פועלים משכנתאות (אין לי חשבון בפועלים) בלאומי, ששם מתנהל החשבון שלי, קיבלתי הצעה דומה, ההבדל בינהן היה רק בהלוואת גישור ולכן הלכתי עם הפועלים.
אגב, הריבית מתעדכנת כל הזמן ולא פעם בחודש (ברגע האחרון החלטנו להגדיל את הסכום ולמרבה ההפתעה הריבית ירדה בהפרש של שבוע)

אם יש לך עוד שאלות שלח הודעה בפרטי

ליאור

ליאור
שלחתי לך ה"פ

נועם

[barlev]

אצלי הוצע (וטרם נלקח) בלאומי:
פריים מינוס 0.9
משתנה כל חמש שנים לא צמודה 2.80%
קבועה לא צמודה 2.90%
קבועה צמודה 1.50%

גור

[danob]

אצלי הוצע (וטרם נלקח) בלאומי:
פריים מינוס 0.9
משתנה כל חמש שנים לא צמודה 2.80%
קבועה לא צמודה 2.90%
קבועה צמודה 1.50%

גור

למשך כמה שנים, 25 או פחות?

[barlev]

קבועה לא צמודה ל 20 שנים
קבועה צמודה ל 10 שנים

גור