החיים בגולה - זוית קצת אחרת או "מילקי זה לא הכל בחיים"...

[Bernard]

זהו.. שני שלישים חזרו לביה"ס... עד לחופשת ראש השנה.

לפני שאמשיך את הסיפורים, כמה תשובות.

מיכה.
אתה צודק לגמרי.
צוות העובדים זה הדבר החשוב ביותר - אם תיזכר, זה בדיוק מה שרשמתי, לפני מליון שנה, כשהתחלנו לדבר פה על הנושא.
צוות העובדים, זמין ומהיר וטוב, הוא זה שיגרום להצלחת או מפלת הפרוייקט.
לכן, את אותו חשמלאי, אני אקח לכל פרוייקט, בלי לבדוק את הצעת המחיר שלו ולבלי לבדוק אופציות אחרות - האמינות שלו והעמידה בלוחות הזמנים והרצינות שלו שווים הכל.
לדוגמא, היה מגיע בשש בבוקר, לפני העבודה שלו במקומות אחרים, כדי ללעשות משהו, שיהיה מוכן לעובדים האחרים.. ביוזמתו - מגיע יום לפני לבדוק את התקדמות האחרים ומה יצטרכו למחר ועושה לבד..

והפועלים.
אם לא מעכבים אותם (המתנה לאישור המפקח או לאינסטלטור וכו'), הם פשוט "רצים" - הפרוייקט היה נגמר בפחות מארבעה שבועות, אם זה היה תלוי בהם.

יש לנו חבר פה, שעושה את זה למחייתו ("פליפים" - קונה, משפץ ומוכר) - יש לו צוות עובדים קבוע פחות או יותר והעניינים שם זורמים. למרות שפליפים זה פשוט יותר, מבחינת הרגולציה של הרשויות. הסבר - באחד הסעיפים שאמרתי שארחיב עליהם.

ניר.
אכן חווייה.
יש כאלה שעושים את זה לפרנסה פה, כמו שגם ג'ו הזכיר וכמו שרואים בסדרות האלה - וחיים טוב מאוד.
אני למדתי אבל ברגע שאתה יודע ומכיר את הכללים הכל זורם פה בצורה מאוד חלקה .
כמו שאמרתי לא פעם על כל דבר בארה"ב - ברגע שאתה מבין את "השיטה, ומתיישר... הכל פתאום ברור והגיוני וזורם.
ממש לא כמו בארץ.

הדבר הבא, בדרך להצלחת הפרוייקט הוא... השוכרים.
אמנם קל (יחסית) לסלק דיירים לא רצויים אבל הם יכולים לגרום לך נזקים.
דיירת שפונתה על ידי החברה שלנו, השאירה אחריה חורבן - קירות שבורים וצנרת סתומה ועוד.

ברור שניתן "להפיל" הכל על הביטוח אבל כאן נכנסת לתמונה ה"שיטה".
תמיד (תמיד) צריך לקחת בחשבון את "האח הגדול" בדמות "דרוג האשראי" = האם תביעה לביטוח בכלל כדאית.
תביעה לביטוח תיגרור, בהכרח, ירידה בדירוג האשראי שלך (שקובע בסופו של דבר אם אתה "לקוח טוב" - זיכרו. כל זמן שאתה לא צריך אשראי, יתנו לך אותו... אם יתברר שאתה כן צריך, אתה מתחיל להיות בבעייה, מבחינת הדירוג... שבתורו קובע אם תקבל אשראי... מין מילכוד 22 קטן) ועליה, לפעמים משמעותית, בתעריפי הביטוח.
והמידע הזה מנוטר ומועבר לכל חברות הביטוח - כשיש לך כמה דירות/בתים ומכוניות וכו', אתה לא בטוח שאתה רוצה, שבגלל תביעה אחת, יעלו לך כל התעריפים.

שיפוץ יכול להיות זול מאוד - מהנסיון שלה, החלפת קירות/לוחות גבס וסתימות בצנרת וצבע והחלפת שטיחים עם חורים של סיגריות (למרות שאסור לעשן) יכולים להסתכם באלפיים דולר לדירה שלמה (כשממילא, עם החלפת דיירים עושים תיקוני צבע ולעיתים החלפת שטיחים). במחיר כזה לא שווה להפעיל ביטוח.
סינון יעיל של המועמדים (יש טופס שהיא משתמש בו (אני אעלה אותו) ואשכרה עושה בדיקות לאנשים).
בערים האלה, רוב האוכלוסיה היא מהגרים ללא מעמד חוקי - הם באים לחיות את החלום ולא "לעשות בעיות". בד"כ הם שוכרים טובים.
הבעיות הן ברובן עם האמריקאים, שמטבע הדברים באים ממעמד סוציו-אקונומי לא גבוה.
לדוגמא, רוב השוכרים בצפון פילי (התשואה הפנטסטית) נהנים ממעמד של "סעיף 8" = סיוע ממשלתי/מוניציפלי בשכ"ד.
מצד אחד, השכ"ד מגיע כמו שעון, מהרשויות, אך מצד שני, הם לא מרגישים "מאויימים" ולא שומרים על הנכס וקשה להוציא אותם וממילא הם "בזבל" אז לא איכפת להם כלום - יכולים לגרום (וגורמים!!) לנזקים של אלפי דולרים לדירה ששווה 30 אלף..
ולהוציא אותם... סיפור.

המענה הוא שילוב של כל מה שציינת - איזורים טובים, סינון השוכרים והתרשמות כללית, ביטוח כולל לנזקים אפשריים ו... לקוות לטוב.


שלמה.
אין סכנה -לא אהפוך לאייל נדל"ן.
בעוד כמה חודשים מעטים, כשתצטבר הוכחה שהנכס מניב הכנסה, נלך לבנק וניקח הלוואה/קרדיט/משכנתא (השם לא משנה וההחזר החודשי נמוך יחסית - המשכנתאות זולות. מעודדים להיות בעלי בתים) כנגד הבית ונמשיך להתגלגל. לאט.

זה משהו שלא ציינתי והוא חשוב - ערך הבית:

• את הבית קניתי ב-58 בערך (כולל הכל) ושיפצתי בעוד 75.
• הערכת השוק שלו, לפני השיפוץ, היתה למעלה מ-150.
• אחרי השיפוץ הערך שלו בערך 200K.
• אחרי שיפוץ ומושכר, הערך שלו הוא למעלה מ-230K.
• השוק הפוטנציאלי שלו הוא א) משקיעים ו-ב) בעלי בית, שגרים בקומה התחתונה ומשכירים את העליונה. שכ"ד מכסה את עלות המשככנתא +.
• בנוסף לכל אלה, למי שיסתכל במפת גוגל, השטח עליו יושב הבית הוא ענק, אני יכול לבנות שם עוד בית, בן 4-5 דירות...

כל הדברים האלה חשובים לסעיף שלמעלה - הערכת שווי הנכס, קובעת כמה כסף הבנק יתן לך כנגדו (והוא נותן, אחרי ששמאים מטעמו בודקים הכל), גם אם אתה לא מוכר.



כמו שסיפרתי אתמול לג'ו, בטלפון - הרבה חברים רוצים להשתתף - אמרתי להם שאני לא לוקח כסף מאיש, מי שרוצה יתכבד ויגיע לכאן (אפילו לתקופה קצובה) ונעשה ביחד..
וכן, בפעם הבאה הכל יהיה זול ומהיר יותר.

מקלחת, תספורת (אם אפשר לקרוא לזה כך, אצלי) וגילוח וכמה סידורים קטנים ואתיישב להמשיך..

[lizard]

לא ברור לי איך יש תשואה פנטסטית אם יש סיכוי לאבד אלפי דולרים בגלל שוכרים ושוכרים בעייתיים.

[ניר ל]

מילא שוכרים, לא דיברנו עוד על סופת טורנדו

[נמרוד]

סופה עם מנוע טורנדו?

[Bernard]

מה לא ברור?
כמו בכל דבר... עד ש(אולי) קוראת קטסטרופה שמחריבה הכל..
איך אתה מכניס "סיכונים שיכולים/עלולים להתרחש" לתוך משוואת התשואה? איזה משקל אתה נותן להם? ואם לא קרו, אז התשואה גדלה בדיעבד?
ואל תשלחו אותי למשוואות סטטיסטיות ואלגוריתם הסתברותי תאורטים..
גם כך קשה לי עם המספרים והמציאות מסובכת לי גם כך, בלי להכניס את כל "האם והאולי" של כל המתחכמים בהרצאות בצבא..

וטורנדו ושריפה וכל מיני דברים כאלה, שיכולים לקרות לכל אחד ותמיד... אז באמת אין ברירה ואין שום שיקקול ומפעילים את הביטוח.

אני לא מבין את השאלה של מיכה ולא את התשובה של ניר.

[ניר ל]

אתה לא מבין כי אני לא השבתי,
תשואה זה דבר יחסי, גם יחסי לסיכון וגם יחסי לתשואה על נכסי סיכון אחרים.
כל השקעה מסוכנת, ללא יוצא מן הכלל וגם אי השקעה היא מסוכנת.
אז כשאני טוען שהתשואה היא גבוהה, זה כמובן ביחס להשקעה בנכס דומה.
כאן אנחנו מקבלים תשואה של 2 עד 4 אחוז בנדל״ן למגורים , אז 17% זה לא רע הייתי אומר ...

[amit1]

ברנרד,
תודה על המידע המצוין!!
בנוסף היה מעניין לדעת אלו הוצאות נוספות מושתות על בעל הנכס? מי משלם את הארנונה? כיצד מחושב המס? מי מבטח את הנכס? תכל'ס מה נשאר נטו מדמי השכירות? כיצד מתפעלים את הסיפור הזה במידה ואתה לא גר בסמוך לנכס?...
שוב תודה

[Bernard]

• ה"מיסים" שהזכרתי, הם הארנונה ומשלם אותם בעל הבית - מחושב לפי גודל הנכס וכולל גם ארגת חינוך וכל מיני שירותים נוספים, שהעירייה מספקת.
• גם את חשבון המים משלם בעל הבית - כמה עשרות דולרים בודדים בחודש, למשפחה בזבזנית כמו שלי, למשל.
• כך גם חשבון הביוב שהוא נפרד - כמה עשרות דולרים לשנה, לכל הבניין.
• ביטוח אפשר להשית על השוכר - אני מעדיף לשלם בעצמי. כמו שאמרתי, השוכרים הם "צווארון כחול".. מעדיף לא להעמיס עליהם יותר מידי.
• חשמל וגז - השוכרים פותחים חשבון על שמם ומשלמים. כך גם אין הקבלה מחייבת, בין החשבון לנכס ואם בעל החשבון לא משלם או חייב כספים כשעוזב, הדבר לא משפיע על ניתוק/חיבור הנכס..
• כמה נשאר נטו - כל ההכנסות מינוס ההוצאות שהזכרתי ואם יש בלת"מים, מחשבים גם אותם.. חשבון פשוט. יש גם מס הכנסה (לא זוכר את המדרגות, נדמה לי שהמקסימום הוא 30%) שמחושב שנתית ומושת רק על רווחים = (כמעט) כל הוצאה מתקזזת, כולל שיפוצים ותיקונים אבל יש הטבות מס מפליגות, אם אתה "משאיר" את הממון בנדל"ן (יש הרבה "משחקים" בזה). כמו שאמרתי, מעודדים אנשים להיות בעלי בתים.
• קשה ל"נהל" את העסק הזה מרחוק. צריך שיהיה מישהו קרוב - יש חברות ניהול שמטפלות בהכל, אם רוצים.

[tzurs]

חברות ניהול בדרך כלל לוקחים שכר דירה של חודש לכל השנה ועוד עמלה אם הם צריכים להשכיר את הנכס.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Bernard]

ואז, פתאום, יש לך כל מיני הוצאות/תיקונים (שאתה משלם לחוד מדמי הניהול) וכשבודקים טוב, לפעמים מוצאים שבעלי המקצוע/החברות שמתקנים "קשורים" איכשהו לחברת הניהול...
זה חלק מהסיכונים של "להחזיק נכס בשלט רחוק"...

[tzurs]

מסכים עם כל מילה. בינתיים מנהלים לבד אבל גם מנסים להכין תשתית אמינה לרגע החזרה לארץ


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Bernard]

התשתית האמינה ביותר - לממש... למכור הכל.
אבל אז יש תחושה של... סיום. סוף.

[tzurs]

מסכים, מחשבה שנייה זה להיות על הקו...


Sent from my iPhone using Tapatalk

[קונסטון]

Wow, cap rate of 4.9
יפה לך. דיל מ הסרטים זה.
למי שלא מבין מה זה cap rate
יאנקי -pay attention
לוקחים את העלות ומחלקים אותה בהכנסה השנתית ברוטו. כול מה שמתחת ל7 זה טוב, מעל ל10 לא כול כך. פחות מ5 זה פשוט מעולה, הלואי עלי.

Sent from my SGH-M919 using Tapatalk

לאחר ברנרד כתב ששווי היום כ230 הייתי מחלק את ה 230 על השכירות או העלות....
ברור שהתשואה הינה על ההשקעה...וברכות ואיחולים כנים רק להצלחות......אבל לצורך בחינת השקעות נוספות וחליפויות...

(ללא סיבוך חישוב מס..על רווח הון/שבח או משכירות)

[KOOKE]

ברנרד יקירי

מפרגן מכל הלב. בכיף תתחיל לאט ומקווה שבזמן הנוח לך כבר נשמע שקנית שיפצת ומכרת את האמפייר סטייט....

לטעמי הדרך הטובה ביותר והבטוחה ביותר להתפרנס ואפילו חלילה להתעשר היא באמצעות הנדל״ן....

יאללה אל תמעיט בערך עצמך וכוון גבוה...

[Bernard]

שליימ'ה.
בו תגיד לי אתה.. ובמיוחד לנוכח הדיון הציבורי ודעות שרווחות פה, באתר.
מה יש לכוון גבוה יותר מאשר להיות הבעלים הגאה של פנסייה תקציבית, של עובד מדינה בעל משכורת מגוחכת (ועוד משהו קטן ממשהב"ט)?
האם לא הגעתי לשיא השיאים האפשרי?
לצערי, אין לי יותר לאן לשאוף.. אני על הפיסגה וממרומי האמפייר סטייס בילדינג שלי, אני מסתכל על כולם מלמעלה... והם נראים קטנים ועמלים...


עזבו את השווי - זה על הנייר ויכול להשתנות לפי האויר בבועה ולכן גם שכחתי להכניס לחישוב שהעלתי... זה לא חשוב, אם אתה לא "פודה" בדמות אשראי או מכירה.
מה שחשוב הוא כמה השקעת(כולל מיסים וכו') וכמה מניב הנכס, בנתוני המקום (אינפלציה וריבית וכו').
אז אין פה הרבה 17% (ואם הייתי משפץ פחות היה גם יותר, במיוחד אם הייתי רוצה יותר שכ"ד) אבל יש הרבה מאוד 9-15 אחוזים... וזה לא על מליונים של השקעה - זה מה שעושה את ההשקעה פה, לכדאית ונגישה לרבים...
רק צריך להיות פה או להחזיק "נציג" אמין...

[amit1]

העולם נעשה גלובאלי..לדעתי כדאי לעשות סוויטש בראש
אני בעיצומו של ייזום פרויקט בנייה בארץ....כשמשווים את הנתונים, ברור שלבנות בארץ הקודש זה טימטום.

[KOOKE]

ברנרד, תגובתך מזכירה לי את הבדיחה ארוכת הזקן:

איש עסקים עשיר שעובד מצאת החמה ועד צאת הנשמה לקח לעצמו פסק זמן וטס לנפוש במלדיביים.
בעודו מטייל להנאתו על שפת הים הוא רואה בטלן יושב בנחת ודג לו דגים.
הבטלנות הזו לא מצאה חן בעיני איש העסקים והוא פנה בתוכחה לבטלן - "תפסיק להתבטל צא לעבוד, תעבוד קשה, תתקדם ואולי תהיה עשיר כמוני ויהיה לך המון כסף"
עונה הבטלן: "מה אני יעשה עם הרבה כסף?"
משיב לו בחימה איש העסקים: "מה זאת אומרת, מה תעשה אם הכסף....אתה יכול לעשות מה שאתה רוצה.....אתה אפילו יכול לשבת כל היום ולהתבטל על שפת הים אם תרצה.."
משיב לו הבטלן: " נו....זה בדיוק מה שאני עושה עכשיו..."

בקיצור אתה נמצא במצב של מעין "חצי הריון" - חצי בפנסיה..... אני אישית לא בטוח שהייתי יכול להיות במצב כזה....מבחינה נפשית כוונתי....

[tzagi]

ברנרד, תגובתך מזכירה לי את הבדיחה ארוכת הזקן:

איש עסקים עשיר שעובד מצאת החמה ועד צאת הנשמה לקח לעצמו פסק זמן וטס לנפוש במלדיביים.
בעודו מטייל להנאתו על שפת הים הוא רואה בטלן יושב בנחת ודג לו דגים.
הבטלנות הזו לא מצאה חן בעיני איש העסקים והוא פנה בתוכחה לבטלן - "תפסיק להתבטל צא לעבוד, תעבוד קשה, תתקדם ואולי תהיה עשיר כמוני ויהיה לך המון כסף"
עונה הבטלן: "מה אני יעשה עם הרבה כסף?"
משיב לו בחימה איש העסקים: "מה זאת אומרת, מה תעשה אם הכסף....אתה יכול לעשות מה שאתה רוצה.....אתה אפילו יכול לשבת כל היום ולהתבטל על שפת הים אם תרצה.."
משיב לו הבטלן: " נו....זה בדיוק מה שאני עושה עכשיו..."

בקיצור אתה נמצא במצב של מעין "חצי הריון" - חצי בפנסיה..... אני אישית לא בטוח שהייתי יכול להיות במצב כזה....מבחינה נפשית כוונתי....

שלויימה, עזוב אותו, הוא עדיין לא מבין שהוא בנוי להיות איש עסקים. הזמן יעשה את שלו


Sent from my SGH-M919 using Tapatalk

[Bernard]

אני - איש עסקים... נו, זו כבר בדיחה טובה..

היום קרו שני דברים.
האחד - התפרקו סופית אריחי קרמיקה באמבטיה של הגמדים (שחרקו מהיום שקנינו את הבית) - אצטרך לפרק הכל ולהדביק מחדש = עוד עיכוב בכתיבה.

והשני, העצוב (ב)יותר - החלה השלכת הבת זו...
אני אעבור לטאפטוק ואצלם תמונה שמראה את תחילת הטרגדיה השנתית הנוראה..